Дело № 2-1122/11
Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
21 января 2011 года
Ленинградский районный суд г. Калининграда в составе:
председательствующего судьи Харитоненко Н.О.
при секретаре Шапошниковой Т.В.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по заявлению УТН о признании отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации и картографии по Калининградской области в государственной регистрации договора долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома незаконным,
у с т а н о в и л :
УТН обратилась в суд с заявлением о признании незаконным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации и картографии по Калининградской области в государственной регистрации договора долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома, указывая, что ДД.ММ.ГГГГ между ней и ООО <данные изъяты> был подписан Договор № на долевое участие в строительстве, по условиям которого Застройщик обязался в срок не позднее окончания ДД.ММ.ГГГГ после завершения строительства многоквартирного жилого дома по адресу: К/обл., <адрес> (строительный адрес), передать ей двухкомнатную квартиру со строительным номером №, общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенную на № этаже в секции № указанного жилого дома.
При подписании указанного Договора на долевое участие в строительстве она в полном объеме выплатила Застройщику цену договора, тем самым исполнив обязанность по оплате стоимости квартиры.
Разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от ДД.ММ.ГГГГ № выданным комитетом архитектуры и градостроительства мэрии г. К/обл., вышеуказанный многоквартирный жилой дом введен в эксплуатацию и ему присвоен почтовый адрес: К/обл., <адрес>.
ДД.ММ.ГГГГ она и <данные изъяты> обратились в Управление Федеральной службы Государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области с заявлениями о государственной регистрации вышеуказанного Договора № на долевое участие в строительстве от ДД.ММ.ГГГГ
ДД.ММ.ГГГГ должностное лицо Заинтересованного лица (государственный регистратор ЛВВ) вынесла решение № об отказе в государственной регистрации указанного Договора на долевое участие в строительстве на основании п.1 ст. 20 Федерального Закона от ДД.ММ.ГГГГ № –ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Считает, что указанное решение об отказе в государственной регистрации договора является незаконным и подлежащим отмене по следующим основаниям.
Проектная декларация опубликована Застройщиком в полном соответствии с требованиями Закона №214-ФЗ в газете <данные изъяты>» № (96) от 12-ДД.ММ.ГГГГ и полностью соответствует требованиям указанного Федерального Закона. Изменения и дополнения в проектную декларацию были размещены на веб-сайте Застройщика, а также опубликованы в газете «Гражданин» за 29 мая-04 июня 1 г. и также соответствуют требованиям Закона №214-ФЗ.
Таким образом, никаких изменений в проектную декларацию вносить, тем более после сдачи жилого дома в эксплуатацию, не требуется, т.к. проектная декларация содержит все необходимые сведения.
Законом №214-ФЗ предусмотрены последствия нарушения Застройщиком требований к проектной декларации, установленных законом. В соответствии с ч.7 ст. 19 Закона №214-ФЗ в случае нарушения застройщиком установленных законом требований к проектной декларации, участник долевого строительства вправе обратиться в суд или арбитражный суд с иском о признании сделки недействительной как совершенной под влиянием заблуждения. Никаких иных последствий нарушения Застройщиком требований к проектной декларации, например в виде невозможности провести государственную регистрацию договора долевого участия, законом не предусмотрено.
Согласно сложившейся судебной практике по подобным спорам, регистрации подлежат и договоры долевого участия, подписанные сторонами до сдачи объекта в эксплуатацию, но поданные на регистрацию после окончания строительства и получения разрешения на ввод в эксплуатацию. Ввод жилого дома в эксплуатацию не является основанием для отказа в государственной регистрации договоров долевого участия в строительстве, фактические отношения по которым возникли до сдачи объекта в эксплуатацию (определение ВАС РФ от ДД.ММ.ГГГГ №).
Полное соответствие проектной декларации требованиям закона подтверждается также и тем, что Заинтересованное лицо без каких-либо препятствий регистрирует договоры долевого участия в указанном многоквартирном жилом доме другим участникам долевого строительства (всего квартир в доме - 167 штук). Экземпляр проектной декларации с последующими изменениями находится у Заинтересованного лица в документах, предоставленных Застройщиком для государственной регистрации договоров долевого участия и права собственности на квартиры участников долевого строительства.
Предоставленные на регистрацию документы позволяют идентифицировать конкретный объект долевого строительства, который после ввода в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости будет подлежать передаче участнику долевого строительства во исполнение обязательств по договору долевого участия в строительстве (п.1 ст.25.1. Закона №122-ФЗ).
Однозначное определение объекта долевого строительства является существенным условием договора долевого участия в строительстве (п. 1 ч.4 ст.4 Закона №214-ФЗ) и соответственно такой договор также является документом, содержащим описание объекта долевого строительства.
Текст Договора от ДД.ММ.ГГГГ № на долевое участие в строительстве в своем разделе 1 Предмет договора», а именно в п. 1.1. Договора, содержит в соответствии с требованиями п.1 ч.4 ст.4 Закона №214-ФЗ однозначное определение подлежащего передаче Заявителю конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией Застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома: «Застройщик обязуется передать двухкомнатную квартиру со строительным номером №, общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенную на <данные изъяты> этаже в секции № указанного строящегося жилого дома». Приложение № к указанному договору, являющееся его (договора) неотъемлемой частью, содержит указание на местоположение подлежащего передаче объекта долевого строительства, путем графического выделения объекта долевого строительства на выкопировке из проекта жилого дома.
В своей совокупности, описание подлежащего передаче Заявителю объекта долевого строительства, содержащееся в п. 1.1. Договора и графическое выделение объекта долевого строительства на выкопировке из проекта жилого дома, содержащееся в Приложении № к договору, позволяют однозначно определить объект долевого строительства (квартиру), который подлежит передаче Заявителю после окончания строительства и сдачи жилого дома в эксплуатацию.
На основании изложенного считает, что документы, предоставленные на государственную регистрацию по форме и содержанию полностью соответствуют требованиям действующего законодательства, поэтому в их регистрации отказано незаконно.
УТН просит признать незаконным отказ Управления Федеральной службы государственной регистрации и картографии по <адрес> в государственной регистрации договора долевого участия в строительстве многоквартирного жилого <адрес>/Ф-Р от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ней и <данные изъяты> обязать заинтересованное лицо осуществить государственную регистрацию указанного договора.
В судебное заседание УТН не явилась, о дне и времени рассмотрения дела извещена надлежащим образом.
Представитель УТН по доверенности НВВ доводы заявления поддержал по изложенным выше основаниям, указав, что дом введен в эксплуатацию, в газете «Гражданин» за ДД.ММ.ГГГГ опубликованы изменения в проектную декларацию <данные изъяты>», указан орган, выдавший разрешение на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию. После введения дома в эксплуатацию застройщик не вносит в проектную декларацию какие-либо изменения о финансовом результате текущего года, размерах аудиторской и дебиторской задолженности. В п.1.1 договора полностью описан объект долевого строительства, описано его местонахождение, приложение № является неотъемлемой частью договора, указывает графическое расположение квартиры на поэтажном плане. Дом типовой, все 4 секции одинаковые. Оба документа в совокупности однозначно определяют место расположения объекта долевого участия в многоквартирном доме. Законом не предусмотрен временной интервал обращения гражданина в УФРС за государственной регистрацией договора долевого участия в строительстве, указанные действия могут быть произведены и после ввода многоквартирного дома в эксплуатацию.
Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации и картографии по Калининградской области по доверенности ОИГ просил в удовлетворении заявления УТН отказать, указывая, что государственный регистратор обязан был провести правовую экспертизу документов и проверить законность сделки. При этом, как было указано в отказе, регистратором было установлено, что проектная декларация, опубликованная застройщиком, не содержит информации о финансовом результате текущего года, размерах кредиторской и дебиторской задолженности, информацию об органе, уполномоченном выдавать разрешение о вводе дома в эксплуатацию. Из приложения к договору непонятно месторасположение объекта долевого участия в строительстве, поскольку на плане отсутствует указание на этаж, секцию, строительный номер квартиры. Кроме того, договор долевого участия в строительстве считается заключенным с момента его государственной регистрации. Полагает, что действия регистратора были правильными.
Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему. Как установлено в судебном заседании, ДД.ММ.ГГГГ между Заявителем УТН и застройщиком <данные изъяты> был подписан Договор № на долевое участие в строительстве, по условиям которого Застройщик обязался в срок не позднее окончания ДД.ММ.ГГГГ после завершения строительства многоквартирного жилого дома по адресу: К/обл., <адрес> (строительный адрес), передать Заявителю двухкомнатную квартиру со строительным номером №, общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенную на № этаже в секции № указанного жилого дома.
Из договора следует, что при его подписании Заявитель в полном объеме выплатила Застройщику цену договора, тем самым исполнив обязанность по оплате стоимости квартиры.
Разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от ДД.ММ.ГГГГ ДД.ММ.ГГГГ, выданным комитетом архитектуры и градостроительства мэрии г. К/обл., вышеуказанный многоквартирный жилой дом введен в эксплуатацию и ему присвоен почтовый адрес: К/обл., <адрес>.
ДД.ММ.ГГГГ УТН и <данные изъяты>» обратились в Управление Федеральной службы Государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области с заявлениями о государственной регистрации вышеуказанного договора.
В соответствии с абз. 3 пункта 1 статьи 13 Федерального Закона от ДД.ММ.ГГГГ №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее Закон о госрегистрации) в ходе проведения государственной прав на недвижимое имущество производится правовая экспертиза документов, предоставленных на государственную регистрацию, и проверка законности сделки, повлекшей возникновение, изменение или прекращение права собственности.
В силу абз. 4 пункта 1 ст. 20 названного Закона в государственной регистрации прав может быть отказано, в частности, в случаях, ели документы, предоставленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.
ДД.ММ.ГГГГ государственный регистратор ЛВВ вынесла решение № об отказе в государственной регистрации указанного Договора на долевое участие в строительстве на основании абз. 4 пункта 1 ст. 20 Закона о госрегистрации. По мнению регистратора, при рассмотрении поданных на государственную регистрацию документов выявлены препятствия для государственной регистрации договора, а именно:
1). Согласно требований п.1 ст.19, п.5 ст.19 Федерального Закона от ДД.ММ.ГГГГ №ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые акты РФ» (далее - Закон №214-ФЗ) проектная декларация включает в себя «формацию о застройщике и информацию о проекте строительства. Застройщик обязан ежеквартально вносить в проектную декларацию изменения о финансовом результате текущего года, размерах аудиторской и дебиторской задолженности на день опубликования проектной декларации. Также проектная декларация должна содержать информацию об органе, уполномоченном в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности на выдачу разрешения на ввод этих объектов недвижимости в эксплуатацию (ст.21 Закона №214-ФЗ).
По мнению государственного регистратора проектная декларация, представленная Застройщиком, не содержит информации, определенной вышеуказанными нормами Закона №214-ФЗ, а поскольку жилой дом введен в эксплуатацию, то внести изменения в проектную декларацию не представляется возможным, что в свою очередь делает невозможной государственную регистрацию договора на долевое участие в строительстве.
2). Кроме того, в соответствии с п.1 ст.25.1. Федерального Закона от ДД.ММ.ГГГГ №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон №122-ФЗ), на государственную регистрацию договоров участия в долевом строительстве наряду с документами, необходимыми для государственной регистрации представляются документы с описанием объекта долевого строительства, составленные застройщиком и согласованные с соответствующим участником долевого строительства, с указанием местоположения объекта долевого строительства на плане создаваемого объекта недвижимого имущества и планируемой площади объекта долевого строительства.
По мнению государственного регистратора, Приложение № к договору не содержит информации местоположении объекта долевого строительства, его строительном номере, секции, Предусмотренным договором, проектной документацией.
Суд считает, что указанное решение об отказе в государственной регистрации Договора № на долевое участие в строительстве от ДД.ММ.ГГГГ является незаконным и подлежащим отмене по следующим основаниям.
В соответствии с п.1 ст. 3 Закона №214-ФЗ Застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства многоквартирного жилого дома только после: 1). получения в установленном порядке разрешения на строительство, 2). опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и 3). государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, или договора аренды, договора субаренды такого земельного участка, т.е. необходимо соблюдение Застройщиком всех трех, определенных законом, условий.
Согласно ст. 19 Закона №214-ФЗ проектная декларация включает в себя информацию о застройщике и информацию о проекте строительства. Проектная декларация опубликовывается застройщиком в средствах массовой информации и (или) размещается в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования (в том числе в сети «Интернет») не позднее чем за четырнадцать дней до дня заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства, а также представляется в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В соответствии с ч.5 ст. 19 Закона №214-ФЗ застройщик ежеквартально обязан вносить в проектную декларацию изменения, касающиеся сведений, предусмотренных п.6 ч.1 ст.20 Закона №, а именно сведения о финансовом результате текущего года, размере кредиторской задолженности на день опубликования проектной декларации (редакция п.6 ч.1 ст.20 Закона №214-ФЗ по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ - дата ввода жилого дома в эксплуатацию).
Согласно п.8 ч.1 ст.21 Закона №214-ФЗ информация о проекте строительства должна содержать сведения о предполагаемом сроке получения разрешения на ввод в эксплуатацию строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, перечне органов государственной власти, органов местного самоуправления и организаций, Представитель которых участвуют в приемке указанных многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (редакция п.8 ч.1 ст.21 Закона №214-ФЗ по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ - дата ввода жилого дома в эксплуатацию).
Федеральным Законом от ДД.ММ.ГГГГ №119-ФЗ, т.е. после вода жилого дома в эксплуатацию, п.8 ст.21 Закона №214-ФЗ изложен в новой редакции. Информация о проекте строительства должна содержать сведения: «о предполагаемом сроке получения разрешения на ввод в эксплуатацию «строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, об органе, уполномоченном в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности на выдачу (разрешения на ввод этих объектов недвижимости в эксплуатацию».
Из предоставленных суду документов следует, что проектная декларация опубликована Застройщиком в полном соответствии с требованиями Закона №214-ФЗ в газете «Выбирай» № (96) от 12-ДД.ММ.ГГГГ и полностью соответствует требованиям указанного Федерального Закона. Изменения и дополнения в проектную декларацию были размещены на веб-сайте Застройщика, а также опубликованы в газете «Гражданин» за 29 мая-ДД.ММ.ГГГГ и также соответствуют требованиям Закона №214-ФЗ.
Таким образом, никаких изменений в проектную декларацию вносить, тем более после сдачи жилого дома в эксплуатацию, не требуется, т.к. проектная декларация содержит все необходимые сведения..
В соответствии с п.1 ст.25.1. Закона №122-ФЗ на государственную регистрацию договоров участия в долевом строительстве наряду с документами, необходимыми для государственной регистрации представляются документы с описанием объекта долевого строительства, составленные застройщиком и согласованные с соответствующим участником долевого строительства, с указанием местоположения объекта долевого строительства на плане создаваемого объекта недвижимого имущества и планируемой площади объекта долевого строительства.
В частности, если по договору долевого участия в строительстве будет подлежать передаче квартира в строящемся многоквартирном доме, то ее местоположение на плане многоквартирного дома указывается путем ее графического выделения на указанном плане либо использования описания (этаж, номер квартиры и т.п.), позволяющего однозначно определить местоположение квартиры в многоквартирном доме в целях ее обозначения на указанном плане.
Определение объекта долевого строительства является существенным условием договора долевого участия в строительстве (п. 1 ч.4 ст.4 Закона №214-ФЗ) и соответственно такой договор также является документом, содержащим описание объекта долевого строительства.
Так, согласно п. 14 Инструкции об особенностях государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, прав, ограничений (обременении) прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества, утвержденной Приказом Министерства Юстиции РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «Об утверждении инструкции об особенностях государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, прав, ограничений (обременении) прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества», при внесении регистратором в подраздел 111-4 ЕГРП записи о договоре участия в долевом строительстве в графе «Описание предмета сделки» должно указываться описание (объекта долевого строительства согласно договору участия в долевом строительстве, в том числе "местоположение, наименование (назначение) строящегося объекта, номер этажа (в том числе подземного), на котором будет находиться объект (если объект входит в состав строящегося многоквартирного дома или иного многоэтажного здания, в том числе здания, имеющего подземную этажность), и номер объекта (например, номер квартиры), если они определены договором, площадь объекта.
Текст Договора от ДД.ММ.ГГГГ № на долевое участие в строительстве в своем разделе 1 Предмет договора», а именно в п. 1.1. Договора, содержит в соответствии с требованиями п.1 ч.4 ст.4 Закона №214-ФЗ однозначное определение подлежащего передаче Заявителю конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией Застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома: «Застройщик обязуется передать двухкомнатную квартиру со строительным номером №, общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенную на 8 этаже в секции № указанного строящегося жилого дома». Приложение № к указанному договору, являющееся его неотъемлемой частью, содержит указание на местоположение подлежащего передаче объекта долевого строительства, путем графического выделения объекта долевого строительства на выкопировке из проекта жилого дома.
В своей совокупности, описание подлежащего передаче Заявителю объекта долевого строительства, содержащееся в п. 1.1. Договора и графическое выделение объекта долевого строительства на выкопировке из проекта жилого дома, содержащееся в Приложении № к договору, позволяют однозначно определить объект долевого строительства (квартиру), который подлежит передаче Заявителю после окончания строительства и сдачи жилого дома в эксплуатацию.
Таким образом, вывод государственного регистратора о том, что: «Приложение №» к договору не содержит информации о местоположении объекта долевого строительства, его строительном номере, секции, предусмотренным договором, проектной документацией» является неверным, т.к. указанное приложение не может рассматриваться отдельно от Договора на долевое участие, поскольку является его неотъемлемой частью (п. 1.2. Договора), а сам Договор на долевое участие по основаниям, изложенным выше, полностью соответствует Закону №214-ФЗ по содержанию существенных условий.
Обращение заявителя и застройщика в орган государственной регистрации с заявлением о государственной регистрации договора о долевом участии в строительстве после завершения строительства дома не свидетельствует о ничтожности сделки, поскольку стороны вступили в правоотношения до наступления указанного правового события.
При указанных обстоятельствах, проанализировав предоставленные сторонами документы, оценив договор о долевом участии с точки зрения соответствия его требованиям ст. 18 Закона о госрегистрации и действующему законодательству, суд не усматривает причин, препятствующих внесению в реестр регистратором записи о совершении сделки.
Суд полагает, что Управление необоснованно отказало заявителю в регистрации договора долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома, поэтому допущенное нарушение прав заявителя должно быть устранено.
Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л:
Признать отказ Управления Федеральной службы государственной регистрации и картографии по Калининградской области в государственной регистрации договора долевого участия в строительстве многоквартирного жилого <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между <данные изъяты>» и УТН незаконным.
Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации и картографии по Калининградской области осуществить государственную регистрацию договора долевого участия в строительстве многоквартирного жилого <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между <данные изъяты>» и УТН в установленный законом срок.
Решение может быть обжаловано в Калининградский облсуд через Ленинградский районный суд г. Калининграда в течение 10-ти дней.
Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ
Судья: Харитоненко Н.О.
