Дело № 2-462/2011 г.
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
18 апреля 2011 года
Ленинградский районный суд г. Калининграда в составе:
председательствующего судьи Алексенко Л.В.
при секретаре Бондарь В.А.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО «Тикон» к Скрынникову А.Е. о взыскании задолженности по договору и неустойки, по встречному иску Скрынникова А.Е. к ООО «Тикон» о признании дополнительного соглашения не заключенным и взыскании неустойки,
У С Т А Н О В И Л:
Истец ООО «Тикон» обратился в суд с иском с последующими уточнениями к ответчику Скрынникову А.Е. о взыскании задолженности по оплате объекта долевого строительства в размере 122158 руб., неустойки за просрочку оплаты за период с 30 апреля 2008 года по 18 апреля 2011 года в размере 61780 руб., а также судебных расходов по оплате госпошлины в размере 5146 руб. В иске указал, что 23 января 2008 года между ООО «Тикон» и ответчиком был заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома, в соответствии с которым Общество принимало на себя обязательство построить и передать истцу жилое помещение в срок до 31 декабря 2008 года, а ответчик – оплатить объект долевого строительства, предварительной стоимостью 1392947 руб. 50 коп. в следующем порядке: первый взнос в размере 326363 руб. 50 коп. за счет собственных средств, 616284 руб. за счет кредитных средств, предоставляемых третьим лицом – в срок 10 банковских дней с момента подписания договора; второй взнос в размере 154071 руб. в срок до 30 апреля 2008 года; третий взнос в размере 154071 руб. в срок до 30 июня 2008 года; последний взнос в размере 142158 руб. в день подписания акта приема-передачи. Жилой дом был сдан в эксплуатацию 30 апреля 2009 года, ответчик неоднократно приглашался для приемки квартиры, но от приемки квартиры уклонялся, нарушал график платежей. Обязательства по оплате стоимости приобретаемого объекта ответчик в полном объеме и своевременно не исполнил.
Скрынников А.Е. обратился в суд со встречными исковыми требованиями, которые неоднократно уточнял. В окончательном виде просит признать дополнительное соглашение от ДД.ММ.ГГГГ к договору участия в долевом строительстве многоквартирного <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ не заключенным, взыскать с ответчика неустойку за период с 1 января по 30 ноября 2009 года в размере 398196 руб. 21 коп. В иске указал, что однокомнатная квартира, общей площадью 39,29 кв.м должна была быть передана ему по акту не позднее 31 декабря 2008 года, однако односторонний акт приема-передачи квартиры был подписан только 30 ноября 2009 года, т.е. на 11 месяцев позже. 24 декабря 2008 года между ним и Обществом было подписано дополнительное соглашение, вносящее изменение в условия договора, касающееся сроков окончания строительства, однако соглашение процедуру регистрации в установленном законом порядке не прошло, а стало быть является не заключенным. Размер неустойки рассчитан исходя из ставки рефинансирования – 13%.
В качестве 3-го лица к участию в деле привлечен Кредитный потребительский кооператив «Народная ипотека».
Представитель ООО «Тикон» по доверенности Закирова О.Б. в судебном заседании исковые требования поддержала, встречные исковые требования не признала в полном объеме. По существу исковых требований пояснила, что действительно срок передачи объекта долевого строительства истцам, указанный в договоре участия в долевом строительстве, - 31 декабря 2008 года. Жилой дом был построен уже в августе 2008 года, однако в эксплуатацию дом не принимали. Дольщику было предложено заключить дополнительное соглашение по сроку передачи объекта, и такое соглашение было заключено 24 декабря 2008 года, срок передачи объекта был продлен до 31 марта 2009 года. Не отрицает, что дополнительное соглашение регистрацию в УФРС по Калининградской области не прошло, полагает, что обязанность по представлению соглашения для регистрации возложена на дольщика. В тот же день - 24 декабря 2008 года - квартира вместе с ключами была принята Скрынниковым по техническому акту передачи объекта долевого строительства для производства ремонтных работ. 30 апреля 2009 года ответчиком было получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, и в адрес истца было направлено уведомление о приемке квартиры, которое было получено дольщиком, однако Скрынников для подписания акта в ООО не обращался, несмотря на отсутствие в квартире каких-либо строительных недостатков, окончательную оплату по договору не производил, в связи с чем 30 ноября 2009 года был составлен передаточный односторонний акт. Просит взыскать неустойку, которая образовалась в связи с наличием задолженности в размере 122158 руб., а также в связи с нарушением дольщиком графика платежей. Просит учесть, что на дату введения дома в эксплуатацию у Скрынникова имелась задолженность в сумме 158142 руб. Расчет неустойки Скрынниковым произведен неверно, поскольку он исходил из того, что внес все денежные средства по договору.
Скрынников А.Е. в судебном заседании исковые требования признал в части наличия задолженности по договору, с требованиями о взыскании неустойки не согласен. Уточненные встречные исковые требования поддержал. По существу исковых требований пояснил, что денежные средства по договору за него вносило 3-е лицо, какие суммы вносились, он не проверял, доверяя 3-му лицу. Не отрицает, что дополнительное соглашение к договору было им подписано, он пошел навстречу Обществу в продлении сроков передачи ему объекта, однако обязанности регистрировать дополнительное соглашение в УФРС на него никто не возлагал, время для совместного обращения в УФРС не назначалось, он полагал, что такое соглашение должно было быть зарегистрировано Обществом. Поскольку регистрации дополнительное соглашение не прошло, оно считается незаключенным. Не отрицал также, что в декабре 2008 года получил квартиру по техническому акту для выполнения ремонтных работ, и действительно выполнял там ремонтные работы, но жить в квартире не мог до июля 2009 года, поскольку в квартире не было газа. Получал ли он в мае 2009 года уведомление о необходимости подписать акт приема-передачи квартиры не помнит, но летом и осенью 2009 года приходил в офис Общества, подписывал акты в отделе продаж, никто ему не предлагал подписать акт приема-передачи квартиры. Сам он с таким требованием не обращался, полагая, что акт, подписанный им в декабре, и есть акт приема-передачи. Акт приема-передачи от 30 ноября 2009 года получил, квартиру до настоящего времени в собственность не оформил в связи с наличием задолженности по оплате.
Представитель 3-го лица по доверенности Клименко Л.В. в судебном заседании исковые требования ООО «Тикон» не признала. Встречные исковые требования Скрынникова А.Е. поддержала. По существу исковых требований пояснила, что Скрынников является членом кооператива, 2 сентября 2007 года с ним был заключен договор займа, и с 2007 года 3-м лицом за него перечислялись денежные средства по оплате квартиры по договору долевого участия вначале с ООО «Частная собственность», затем с ООО «Тикон». Наличие задолженности в указанном ООО размере признает. Задолженность образовалась в связи с тем, что между организациями решался вопрос о зачете суммы, перечисленной за другого члена кооператива, затем последняя оплата была приостановлена в связи с задержкой сдачи дома в эксплуатацию, потом не было денег. В настоящее время имеются нарушения по срокам передачи квартиры дольщику со стороны застройщика. Полагает, что нарушения имеются с обеих сторон.
Выслушав объяснения сторон, 3-го лица, исследовав письменные материалы дела, заслушав судебные прения, суд приходит к следующему.
Как установлено в судебном заседании, 23 января 2008 года между ООО «Тикон» (застройщик) и Скрынниковым А.Е. (участник долевого строительства) был заключен договор № участия в долевом строительстве многоквартирного дома, в соответствии с которым застройщик привлекает денежные средства участников долевого строительства, обязуется в предусмотренный договором срок построить многоквартирный дом и, после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, передать участникам долевого строительства объект долевого строительства, а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договору цену и принять объект долевого строительства.
Стороны установили срок окончания строительства многоквартирного дома – 4 квартал 2008 года, срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства – не позднее 31 декабря 2008 года.
Объект долевого строительства – однокомнатная квартира, общей проектной площадью 39.29 кв.м, расположенная на 2 этаже в секции <данные изъяты> (этап строительства – 2 очередь) дома по <адрес>.
Предварительная цена объекта – 1392947 руб. 50 коп., в том числе стоимость услуг застройщика – 2%, что составляет 27859 руб. Окончательная цена объекта должна быть определена после проведения обмеров государственным органом (Приложение №).
Договором установлен график и порядок платежей: первый взнос в размере 326363 руб. 50 коп. за счет собственных средств дольщика, 616284 руб. за счет кредитных средств, предоставляемых КПК «Народная ипотека» – в срок 10 банковских дней с момента подписания договора; второй взнос в размере 154071 руб. в срок до 30 апреля 2008 года; третий взнос в размере 154071 руб. в срок до 30 июня 2008 года; последний взнос в размере 142158 руб. в день подписания акта приема-передачи.
Из представленных платежных документов видно, что Скрынниковым цена договора оплачена в не полном размере, задолженность составляет 122158 руб., что сторонами не оспаривается. Кроме того, Скрынниковым в течение действия договора неоднократно допускались просрочки во внесении платежей по договору, в частности, второй взнос в размере 154071 руб. был внесен не 30 апреля 2008 года, а 26 ноября 2008 года, и то частично – в размере 150000 руб., оставшаяся сумма – 4071 руб. и часть третьего взноса в размере 71029 руб. (из положенных 154071 руб.), который должен был быть уплачен в срок до 30 июня 2008 года, внесена только 19 октября 2009 года; следующая часть третьего взноса и часть последнего взноса были внесены уже после подписания 30 ноября 2009 года одностороннего передаточного акта объекта долевого строительства, т.е. в 2010 году. При этом общий размер неустойки за просрочку исполнения дольщиком своих обязательств по оплате составил, как следует из представленного расчета, 61780 руб. Расчет Скрынниковым не оспаривался.
Статьей 5 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости. ..» от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ и пунктами 10.2.-10.3 договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома предусмотрено, что в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем внесения платежей в предусмотренный договором период, систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей, то есть нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца, является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора. В случае нарушения установленного договором срока внесения платежа участник долевого строительства уплачивает застройщику неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.
При таких обстоятельствах, требования ООО «Тикон» о взыскании со Скрынникова неустойки за нарушение срока внесения платежа в размере 61780 руб. обоснованны. Вместе с тем, суд полагает, что такая сумма неустойки явно несоразмерна последствиям нарушения обязательств, поэтому находит необходимым снизить размер подлежащей взысканию неустойки в соответствии со ст. 333 ГК РФ до 30000 руб.
Встречные исковые требования Скрынникова А.Е. к ООО «Тикон» о признании дополнительного соглашения не заключенным и взыскании неустойки суд также находит обоснованными и подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
Статьей 6 Федерального закона № 214-ФЗ и пунктом 10.4 договора предусмотрено, что застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.
Договором был установлен срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства – не позднее 31 декабря 2008 года.
Действительно, 24 декабря 2008 года между сторонами было заключено дополнительное соглашение к договору участия в долевом строительстве многоквартирного <адрес> от 23 января 2008 года, согласно которому срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства был изменен – не позднее 31 марта 2009 года.
Статьей 25.1. Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» предусмотрена обязательная государственная регистрация договора участия в долевом строительстве, такая государственная регистрация осуществляется на основании заявления сторон договора (застройщика, участника долевого строительства), следовательно, дополнительные соглашения к договору также должны проходить государственную регистрацию, что указано и в самом дополнительном соглашении.
Статья 433 ГК РФ содержит указание на том, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Поскольку дополнительное соглашение ни застройщиком, ни дольщиком в УФРС по Калининградской области зарегистрировано не было, что подтверждается сообщением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, чего стороны в судебном заседании не отрицали, в силу указанных выше правовых норм, такое соглашение считается незаключенным.
Таким образом, объект долевого строительства должен был быть передан застройщиком дольщику в срок до 31 декабря 2008 года.
Хотя 24 декабря 2008 года квартира были принята истцом по техническому акту передачи объекта долевого строительства, однако по одностороннему передаточному акту квартира была передана истцу только 30 ноября 2009 года.
Вместе с тем, как установлено в судебном заседании, ответчиком было получено разрешение на ввод жилого дома в эксплуатацию 30 апреля 2009 года, т.е. квартира была готова для передачи истцу, о чем 12 мая 2009 года в адрес истца было направлено уведомление о необходимости приступить к приемке объекта долевого строительства, которое истцом было получено.
Таким образом, обязанность застройщика по уведомлению дольщика была исполнена надлежащим образом, и дольщик должен был приступить к принятию объекта.
Доводы истца о том, что он неоднократно приходил в офис Общества, но ему не предлагали подписать акт приема-передачи квартиры, не могут быть приняты судом, поскольку в соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. Допустимых доказательств отказа со стороны застройщика в подписании акта приема-передачи квартиры, Скрынниковым не представлено.
В соответствии с ч. 3 ст. 401 ГК РФ лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств. К таким обстоятельствам не относятся, в частности, нарушение обязанностей со стороны контрагентов должника, отсутствие на рынке нужных для исполнения товаров, отсутствие у должника необходимых денежных средств. Аналогичное положение сдержится и в п. 11.1 договора участия в долевом строительстве, предусматривающем, что сторона, не исполнившая или ненадлежащим образом исполнившая свои обязательства по договору, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение обязательств оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы (форс-мажор), т.е. чрезвычайных и непредотвратимым обстоятельств при конкретных условиях конкретного периода времени.
Допустимых доказательств, подтверждающих невыполнение условий договора о сроке передачи дольщику объекта долевого строительства застройщиком, предусмотренных законом или договором, ООО «Тикон» в судебное заседание не представлено.
Анализируя изложенное, суд приходит к выводу о том, что просрочка исполнения договора в части сроков передачи квартиры дольщику по акту приема-передачи составила с 1 января по 30 апреля 2009 года - 4 месяца (120 дней).
Ставка рефинансирования ЦБ РФ на 30 апреля 2009 года (день сдачи дома в эксплуатацию) – 12,5%. Несмотря на то, что договором предусмотрена неустойка, исходя из цены договора, вместе с тем, суд учитывает, что на момент сдачи объекта в эксплуатацию и предложения явиться для подписания акта приема-передачи квартиры дольщиком была внесена только часть цены договора (не внесена не только та сумма, которая должна быть оплачена при подписании акта приема-передачи объекта, но и более ранние платежи), расчет неустойки должен быть произведен, исходя из оплаченной дольщиком суммы по состоянию на 30 апреля 2009 года, т.е. из расчета 1092647 руб.
Таким образом, размер неустойки составляет 109264 руб. 80 коп. (1092647 х 1/150 х 12,5% х 120).
Вместе с тем, учитывая, что застройщиком принимались все необходимые действия для сокращения срока просрочки исполнения обязательств, дольщики уведомлялись о невозможности сдачи объекта в установленный срок, Скрынников выражал согласие о продлении срока действия договора, дольщикам предлагалось получить объект строительства для выполнения отделочных работ, и истцом квартира по техническому акту для выполнения ремонтных работ была получена 24 декабря 2008 года, срок просрочки исполнения условий договора составил всего 4 месяца, суд полагает, что такая сумма неустойки явно несоразмерна последствиям нарушения обязательств, поэтому находит необходимым снизить размер подлежащей взысканию неустойки в соответствии со ст. 333 ГК РФ до 40000 руб.
Таким образом, произведя взаимозачет исковых требований, со Скрынникова А.Е. в пользу ООО «Тикон» подлежит взысканию задолженность по договору участия в долевом строительстве 112158 руб. (122158 + 30000 – 40000), а также судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 3443 руб. 16 коп. (пропорционально взысканной сумме).
С учетом изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л:
Исковые требования ООО «Тикон» и встречный иск Скрынникова А.Е. удовлетворить частично.
Признать дополнительное соглашение от 24 декабря 2008 года к договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома № от 23 января 2008 года не заключенным.
Взыскать со Скрынникова А.Е. в пользу ООО «Тикон» задолженность по договору участия в долевом строительстве 112158 руб., а также судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 3443 руб. 16 коп., а всего 115601 (Сто пятнадцать тысяч шестьсот один) руб. 16 коп.
В удовлетворении исковых и встречных исковых требований в остальной части ООО «Тикон» и Скрынникову А.Е. отказать.
Решение может быть обжаловано в Калининградский областной суд путем подачи кассационной жалобы через Ленинградский районный суд г. Калининграда в течение 10 дней со дня изготовления мотивированного решения, т.е. с 25 апреля 2011 года.
Судья: подпись
Копия верна: Алексенко Л.В.
