РОССИЙСКАЯ ФЕДЕРАЦИЯ
КАЛИНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
Судья Безруких Е.С. Дело № 33-3434/2010
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
28 июля 2010 года г.Калининград
Судебная коллегия по гражданским делам Калининградского областного суда в составе:
Председательствующего Крамаренко О.А.
судей Михальчик С.А., Шевченко С.В.,
при секретаре Зарецкой О.В.
рассмотрела в открытом судебном заседании 28 июля 2010 года гражданское дело по кассационным жалобам представителя Скляр Е.Г. - Потоцкого Д.В. и ООО «МегаСтройПрогресс» на решение Зеленоградского районного суда Калининградской области от 06 мая 2010 года, которым исковые требования Гузенко А.Н. удовлетворены частично.
Признан недействительной сделкой договор № Номер обезличен долевого инвестирования строительства от 14 сентября 2007 года, заключенный между ООО «КДСтрой» и Тощаковой И.В., об инвестировании строительства секции № Номер обезличен в сблокированном коттедже со строительным номером Номер обезличен общей площадью по проекту 131,05 кв.м. в гостиничном комплексе коттеджного типа, расположенном по адресу: ..., на земельном участке с кадастровым номером Номер обезличен.
Признан недействительной сделкой договор № Номер обезличен долевого инвестирования строительства от 19 февраля 2009 года, заключенный между ООО «КДСтрой» и Скляр Е.Г., об инвестировании строительства секции № Номер обезличен в сблокированном коттедже со строительным номером Номер обезличен, общей площадью по проекту 131,05 кв.м. в гостиничном комплексе коттеджного типа, расположенном по адресу: ..., на земельном участке с кадастровым номером Номер обезличен. Применены последствия недействительности ничтожной сделки путем погашения записи о регистрации вышеуказанного договора, заключенного со Скляр Е.Г., в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Постановлено, что решение по данному делу является основанием для государственной регистрации договора № Номер обезличен долевого инвестирования строительства от 18 августа 2007 года, заключенного между ООО «КДСтрой» и Гузенко А.Н., об инвестировании строительства секции № Номер обезличен в сблокированном коттедже со строительным номером Номер обезличен, общей площадью по проекту 131,05 кв.м. в гостиничном комплексе коттеджного типа, расположенном по адресу: ..., на земельном участке с кадастровым номером Номер обезличен. За Гузенко А.Н. признано право собственности на 1/7 доли в праве собственности на незавершенный строительством объект – секцию № Номер обезличен в сблокированном коттедже со строительным номером Номер обезличен, общей площадью по проекту 131,05 кв.м. в гостиничном комплексе коттеджного типа, расположенный по вышеуказанному адресу на земельном участке с кадастровым номером Номер обезличен, со степенью готовности 30%.
В удовлетворении встречных исков Скляр Е.Г. и Тощаковой И.В. – отказано.
Заслушав доклад судьи Михальчик С.А., объяснения представителя Скляр Е.Г. - Потоцкого Д.В., поддержавшего доводы жалобы, возражения представителя Гузенко А.Н. – Бутова А.Л., полагавшего доводы жалоб необоснованными, объяснения представителя ООО «КДСтрой» Румянцева А.В., полагавшего решение суда правильным, судебная коллегия
У С Т А Н О В И Л А:
Гузенко А.Н. обратился в суд с иском к Скляр Е.Г., ООО «КДСтрой», ООО «МегаСтройПрогресс», администрации МО «Зеленоградский район», в котором, с учетом уточнения исковых требований, указал, что 18 августа 2007 года он заключил договор № Номер обезличен долевого инвестирования строительства сблокированного коттеджа в гостиничном комплексе коттеджного типа, расположенного по ул.... с ООО «КДСтрой». ООО «КДСтрой» выступал стороной в данном договоре на основании договора инвестирования строительства №Номер обезличен от 1 марта 2007 года, заключенного между ним (ООО «КДСтрой») и ООО «МегаСтройПрогресс», которому администрацией МО «Зеленоградский район» было выдано разрешение на строительство названного объекта и предоставлен в аренду земельный участок.
В соответствии с условиями заключенного с истцом договора долевого инвестирования строительства от 18 августа 2007 года ООО «КДСтрой» приняло на себя обязательство передать ему секцию № Номер обезличен в доме со строительным номером Номер обезличен, общей площадью по проекту 131,05 кв.м. в соответствии с Приложением № 1 к договору. Во исполнение обязательств по договору истец перечислил ООО «КДСтрой» денежные средства в сумме ... рублей. Им неоднократно направлялись требования к ООО «КДСтрой» о регистрации договора долевого инвестирования строительства, однако ответчик от регистрации уклонялся. Впоследствии истцу стало известно, что ООО «КДСтрой» 19.02.2009 г. заключило договор долевого инвестирования строительства на тот же объект недвижимости - секцию № Номер обезличен, в доме со строительным номером Номер обезличен, общей площадью по проекту 131,05 кв.м. в вышеуказанном гостиничном комплексе со Скляр Е.Г. Данной сделкой нарушены его права, она заключена в нарушение закона и поэтому является недействительной - ничтожной сделкой.
Гузенко А.Н. просил признать ничтожным договор № Номер обезличен долевого инвестирования строительства от 19 февраля 2009 года, заключенный между ООО «КДСтрой» и Скляр Е.Г., применить последствия недействительности ничтожной сделки в виде прекращения (погашения) записи о государственной регистрации данного договора долевого инвестирования строительства.
Кроме того, истец просил признать ничтожным заключенный 14 сентября 2007 года между ООО «КДСтрой» и Тощаковой И.В. договор № Номер обезличен долевого инвестирования строительства на тот же объект строительства, применить последствия недействительности указанного ничтожного договора в виде прекращения (погашения) записи о государственной регистрации данного договора в Едином государственном реестре прав. Просил считать решение по делу основанием для государственной регистрации заключенного 18 августа 2007 года между ним - Гузенко А.Н. и ООО «КДСтрой» договора № Номер обезличен долевого инвестирования строительства и признать за Гузенко А.Н. право собственности на 1/7 долю в праве собственности на незавершенный строительством 7-ти секционный сблокированный коттедж – секцию № Номер обезличен блокированного дома со строительным номером Номер обезличен, общей площадью по проекту 131,05 кв.м. в гостиничном комплексе коттеджного типа по вышеуказанному адресу со степенью готовности 30%.
Скляр Е.Г. обратилась в суд с встречным иском к Гузенко А.Н., ООО «КДСтрой», ООО «МегаСтройПрогресс» о признании договора долевого инвестирования строительства от 18.08.2007 № Номер обезличен между Гузенко А.Н. и ООО «КДСтрой» незаключенным и признании за нею права собственности на объект незавершенного строительства.
В обоснование своих требований указала, что 19.02.2009 г. между нею и ООО «КДСтрой» был заключен договор долевого инвестирования строительства №Номер обезличен на спорный объект долевого строительства - блокированный дом со строительным номером Номер обезличен, секция №Номер обезличен, общей площадью по проекту 131,05 кв.м. Заключенный с нею договор долевого инвестирования строительства прошел государственную регистрацию 04.03.2009 г., в то время как договор долевого инвестирования строительства от 18.08.2007 г. между Гузенко А.Н. и ООО «КДСтрой» государственную регистрацию не проходил, в связи с чем в силу закона является незаключенным, не порождает для подписавших его сторон правовых последствий; на основании данного договора у ООО «КДСтрой» не возникло обязанности передать, а у Гузенко А.Н. - не возникло прав получить в собственность объект долевого строительства.
Скляр Е.Г. просила признать за нею право собственности на сблокированный коттедж со строительным номером Номер обезличен, секция №Номер обезличен, общей площадью 131,05 кв.м. в указанном выше гостиничном комплексе коттеджного типа.
Тощакова И.В. обратилась в суд с самостоятельными иском к Гузенко А.Н., Скляр Е.Г., ООО «КДСтрой», ООО МегаСтройПрогресс», администрации МО «Зеленоградский район» о признании права собственности на долю в незавершенном строительством объекте.
В обоснование требований указала, что 14.09.2007 г. между нею и ООО «КДСтрой» был заключен договор № Номер обезличен долевого инвестирования строительства, в соответствии с которым она является инвестором строительства сблокированного коттеджа со строительным номером Номер обезличен секция Номер обезличен Ею был сделан инвестиционный взнос по договору в размере ... рубль. В связи с тем, что она проживает в ..., она не смогла своевременно зарегистрировать свой договор. В июне 2009 года узнала, что зарегистрирован договор долевого инвестирования строительства на спорный объект недвижимости, заключенный между ООО «КДСтрой» и Скляр Е.Г. Тощакова И.В. просила признать за ней право собственности на долю в размере 7974/10000 в указанном незавершенном строительством объекте со степенью готовности 30% и считать, что решение по данному делу является основанием для внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Суд постановил изложенное выше решение.
В кассационной жалобе представитель Скляр Е.Г. – Потоцкий Д.В. просит решение суда отменить, ссылаясь на то, что Скляр не была извещена надлежащим образом о времени судебного заседания; суд незаконно отказал в удовлетворении ходатайства ее представителя об отложении судебного разбирательства в связи с неявкой свидетеля Г.. Кроме того, суд не указал норму закона, которой противоречит заключенный со Скляр договор долевого инвестирования строительства. Считает несостоятельными ссылки в решении на положения ст.ст. 309, 310 ГК РФ, а также на неисполнение ООО «КДСтрой» условий договора с Гузенко А.Н., поскольку данный договор государственную регистрацию не прошел и является незаключенным. Настаивает на том, что договор со Скляр Е.Г., зарегистрированный 04.03.2009 г. в УФРС по Калининградской области, полностью соответствует требованиям законов и иных нормативных актов, и оснований для признания его ничтожным не имелось. Оспаривает вывод суда о том, что оплата по договору Скляр не произведена. Суд необоснованно применил положения ст. 398 ГК РФ и ст. 165 ГК РФ, при этом не учел, что после заключения договора от 18 августа 2007 г. Гузенко А.Н. в течение более двух лет в суд с иском о государственной регистрации договора не обращался. Кроме того, признавая за Гузенко А.Н. право собственности на 1/7 доли в праве собственности на незавершенный объект строительства, суд не привел в решении расчет такой доли, а также нарушил положения ст.ст. 218 и 252 ГК РФ.
В кассационной жалобе ООО «МегаСтройПрогресс» оспаривает решение суда в части удовлетворения требований истца Хребтаня, ссылаясь на то, что застройщиком спорного объекта строительства являлось ООО «МегаСтройПрогресс», и в силу положений ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» только оно вправе было привлекать денежные средства участников долевого строительства. Положения договора инвестирования строительства от 1 марта 2007 года, заключенного между ООО «МегаСтройПрогресс» и ООО «КДСтрой», о наделении ООО «КДСтрой» правом заключения от своего имени договоров долевого участия в строительстве с третьими лицами считает ничтожными, поскольку законом не предусмотрена возможность передачи застройщиком указанного права третьему лицу. Ссылается, что решением Арбитражного суда Калининградской области от 13 апреля 2010 года договор инвестирования строительства от 1 марта 2007 года и дополнительное соглашение к нему признаны недействительными, на УФРС возложена обязанность аннулировать записи о государственной регистрации договоров долевого участия в строительстве, заключенных ООО «КДСтрой». Факт оплаты истцом денежных средств ООО «КДСтрой», привлеченных последним по ничтожной сделке, не мог служить основанием для признания за ним права собственности на спорный объект.
Проверив материалы дела, обсудив доводы жалоб, судебная коллегия полагает решение суда подлежащим отмене в связи с неправильным применением норм материального права, неправильным определением обстоятельств, имеющих значение для дела.
При рассмотрении дела судом установлено, что постановлением Главы МО «Зеленоградский район» от 20.04.2006 г. № Номер обезличен ООО «МегаСтройПрогресс» был предоставлен в аренду сроком на 3 года земельный участок общей площадью 13 300 кв.м, расположенный по адресу: ... с кадастровым номером Номер обезличен для строительства гостиничного комплекса коттеджного типа. 20.04.2006 г. между администрацией МО «Зеленоградский район» и ООО «МегаСтройПрогресс» был заключен договор аренды данного земельного участка, который зарегистрирован в установленном законом порядке 23.06.2006 г. Соглашением № Номер обезличен от 25 августа 2009 г. срок действия договора аренды был продлен до 01.01.2011 года. 11 декабря 2006 года ООО «МегаСтройПрогресс» было выдано разрешение на строительство гостиничного комплекса коттеджного типа на данном земельном участке.
1 марта 2007 года между застройщиком ООО «МегаСтройПрогресс» и ООО «КДСтрой» был заключен договор № Номер обезличен инвестирования строительства, по условиям которого ООО «МегаСтройПрогресс» передало ООО «КДСтрой» право частичного инвестирования строительства гостиничного комплекса коттеджного типа, расположенного по вышеуказанному адресу. В дальнейшем - 10 июля 2008 года, 30 декабря 2008 года между ООО «МегаСтройПрогресс» и ООО «КДСтрой» были заключены дополнительные соглашения к указанному договору инвестирования строительства. В соответствии с условиями названного договора инвестирования с учетом дополнительных соглашений к нему застройщиком ООО «МегаСтройПрогресс» были переданы ООО «КДСтрой» полномочия на заключение договоров долевого инвестирования строительства с третьими лицами.
18 августа 2007 года между ООО «КДСтрой», действующим на основании вышеуказанного договора инвестирования строительства, заключенного с ООО «МегаСтройПрогресс», и Гузенко А.Н. был заключен договор долевого инвестирования строительства №Номер обезличен, в соответствии с условиями которого инвестор (ООО «КДСтрой») привлекает соинвестора (Гузенко А.Н.) для долевого инвестирования объекта – сблокированного коттеджа в гостиничном комплексе коттеджного типа, расположенного на вышеуказанном земельном участке - блокированного дома со строительным номером Номер обезличен, секция №Номер обезличен, общей площадью 131,05 кв.м., а Гузенко А.Н. обязуется участвовать в инвестировании строительства указанного объекта, инвестиционный взнос по договору составляет ... рублей. Государственную регистрацию указанный договор не проходил.
14.09.2007 г. ООО «КДСтрой» был заключен договор № Номер обезличен долевого инвестирования строительства с Тощаковой И.В., в соответствии с которым последняя является инвестором спорного объекта долевого строительства -сблокированного коттеджа со строительным номером Номер обезличен, секция Номер обезличен; инвестиционный взнос которой по договору составляет ... руб. Данный договор государственную регистрацию также не проходил.
Кроме того, 19 февраля 2009 года ООО «КДСтрой» был заключен договор долевого инвестирования строительства спорного объекта недвижимости - сблокированного коттеджа со строительным номером Номер обезличен секция Номер обезличен со Скляр Е.Г., инвестиционный взнос которой по договору составляет ... рублей. Указанный договор был зарегистрирован в УФРС по Калининградской области 04.03.2009 г.
Удовлетворяя заявленный Гузенко А.Н. иск и отказывая во встречном иске Скляр Е.Г. и Тощаковой И.В., суд исходил из того, что заключенный 18.08.2007 г. между ООО «КДСтрой» и Гузенко А.Н. договор долевого инвестирования строительства полностью соответствует требованиям Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». При заключении данного договора истец Гузенко А.Н. действовал добросовестно, с достаточной осмотрительностью; им произведена оплата в соответствии с условиями договора в размере ... руб.; он неоднократно обращался в ООО «КДСтрой» по вопросу о государственной регистрации договора, однако ООО «КДСтрой», не подготовив необходимые документы, фактически уклонялось от регистрации сделки и 19 февраля 2009 года в нарушение обязательств перед Гузенко А.Н. заключило 2 договора долевого инвестирования строительства на тот же объект с Тощаковой И.В. и Скляр Е.Г. С учетом изложенного, ссылаясь на положения ст.ст. 309, 310 ГК РФ и ст. 6 вышеуказанного Федерального Закона от 30.12.2004 г., суд пришел к выводу о том, что заключенные между ООО «КДСтрой» и Тощаковой И.В., а также между ООО «КДСтрой» и Скляр Е.Г. договоры являются ничтожными сделками. Одновременно суд признал, что в силу положений ст. 165 ГК РФ имеются основания для государственной регистрации заключенного с Гузенко А.Н. договора в связи с уклонением ООО «КДСтрой» от такой регистрации и основания для признания за истцом права собственности на незавершенный объект недвижимости.
Однако с такими выводами суда согласиться нельзя.
Согласно п. 3 ст. 4 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в редакции, действовавшей на момент заключения договора долевого инвестирования строительства между ООО «КДСтрой» и Гузенко А.Н., договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
В силу п.2 ст. 27 указанного Закона на возникшие между ООО «КДСтрой» и Гузенко А.Н. правоотношения, связанные с привлечением денежных средств для строительства объекта недвижимости, распространяются положения данного Закона, поскольку разрешение на строительство застройщиком получено после вступления названного закона в законную силу - 01.04.2005 г. Таким образом, в соответствии с приведенными выше положениями п. 3 ст. 4 Закона заключенный между ООО «КДСтрой» и Гузенко А.Н. 18 августа 2007 г. договор долевого инвестирования строительства блокированного коттеджа подлежал государственной регистрации и может быть признан заключенным только с момента такой регистрации. Между тем, как изложено выше, государственную регистрацию данный договор не проходил.
В то же время, заключенный 19 февраля 2009 года между ООО «КДСтрой» и Скляр Е.Г. договор долевого инвестирования строительства спорного объекта в установленном законом порядке был зарегистрирован в УФРС по Калининградской области 04 марта 2009 года и считается заключенным с указанной даты.
Таким образом, на момент заключения между ООО «КДСтрой» и Скляр Е.Г. договора долевого инвестирования строительства спорного объекта отсутствовал заключенный в установленном законом порядке договор на тот же объект строительства с Гузенко А.Н. Поскольку вышеуказанный договор долевого инвестирования строительства от 18 августа 2007 года в силу закона является незаключенным, обязательства о передаче Гузенко А.Н. спорного объекта строительства на основании данного договора у ООО «КДСтрой» возникнуть не могли.
В силу положений ч.3 ст. 165 ГК РФ если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.
Таким образом, в случае уклонения ООО «КДСтрой» от регистрации договора долевого инвестирования строительства от 11 августа 2007 года Гузенко А.Н. вправе был обратиться в суд с иском о регистрации указанного договора. Однако с таким требованием он обратился в суд лишь в сентябре 2009 года, т.е. после заключения в установленном законом порядке договора долевого инвестирования строительства между ООО «КДСтрой» и Скляр Е.Г.
Между тем, надлежащая правовая оценка вышеуказанным обстоятельствам и представленным доказательствам судом не дана.
С учетом изложенного, выводы суда о ничтожности договора долевого инвестирования строительства, заключенного между ООО «КДСтрой» и Скляр Е.Г. в связи с наличием заключенного ранее - 18 августа 2007 года между ООО «КДСтрой» и Гузенко А.Н. договора долевого инвестирования строительства спорного объекта, неисполнением перед последним обязательств по договору, являются необоснованными, поскольку противоречат закону и обстоятельствам, установленным судом.
Вместе с тем, судом надлежащим образом не выяснены обстоятельства, связанные с оплатой Скляр Е.Г. денежных средств по вышеуказанному договору.
Так, Скляр Е.Г. в подтверждение оплаты представлена квитанция к приходному кассовому ордеру от 19.02.2009 г. на суму ... рублей, в которой в качестве лица, принявшего денежные средства, указан Румянцев А.В. (генеральный директор ООО «КДСтрой»), имеются соответствующие подписи и печать ООО «КДСтрой». Судом факт оплаты Скляр Е.Г. денежных средств подвергнут сомнению в связи с тем, что при рассмотрении дела Румянцев А.В. оспаривал факт подписания указанного документа и факт получения денежных средств от Скляр, ссылаясь на то, что договор с нею он подписал по просьбе директора группы компаний Г., передал последнему данный договор для его подписания Скляр в Москве, однако по возвращении Г. ему сообщил, что договор подписан не был, в связи с чем Румянцев считал данный договор незаключенным. Одновременно ссылался на то, что все полномочия, связанные с государственной регистрацией заключенных ООО «КДСтрой» договоров были предоставлены юрисконсульту П.; после того, как узнал о регистрации договора со Скляр, он отправил последнему телеграмму с просьбой оплатить договор. Факт получения такой телеграммы представителем Скляр не оспаривается.
Кроме того, из пояснений генерального директора Румянцева А.В. следует, что по состоянию на 19.02.2009 г. в ООО «КДСтрой» имелась контрольно-кассовая машина, и в случае внесения Скляр в кассу организации денежных средств выдавался бы контрольно-кассовый чек, однако такой чек в отношении нее отсутствует.
Принимая во внимание, что в подтверждение факта оплаты Скляр Е.Г. денежных средств по договору представлена вышеуказанная квитанция к приходному кассовому ордеру, принадлежность подписи в которой о получении денежных средств на указанную сумму Румянцевым А.В. оспаривалась, суду следовало более тщательно проверить все вышеуказанные доводы ответчика, однако суд этого не сделал.
С учетом изложенного, решение суда нельзя признать законным и обоснованным, и оно подлежит отмене. Поскольку нарушения, допущенные судом первой инстанции, не могут быть исправлены судом кассационной инстанции, дело подлежит направлению на новое рассмотрение в тот же суд. При новом рассмотрении дела суду следует устранить указанные нарушения и с учетом представленных доказательств принять законное и обоснованное решение.
Руководствуясь ст. ст.361, 366 ГПК РФ, судебная коллегия
О П Р Е Д Е Л И Л А:
Решение Зеленоградского районного суда Калининградской области от 06 мая 2010 года отменить, дело направить на новое рассмотрение в тот же суд.
Председательствующий:
Судьи:
