Дело №2-444/2011
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
09 февраля 2011 года г. Калининград
Центральный районный суд г. Калининграда в составе:
Председательствующего судьи Серищевой Л.М.
при секретаре Павловой Ю.И.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Исиковой С.Н. к ООО «Мы строим дом», третье лицо – Администрация городского округа «Город Калининград» о признании права собственности на долю в неоконченном строительстве,
У С Т А Н О В И Л :
Исикова С.П. обратилась в суд с вышеназванными требованиями к ООО «Мы строим дом» о признании права собственности на долю в незавершенном строительстве, указывая, что <Дата >, заключила с ООО «Мы строим дом» договор № долевого участия в строительстве 32-квартирного жилого дома по <адрес>.
По договору долей дольщика была определена конкретная квартира (п.1.пп.1.2. договора) и также состав имущества, находящейся в общей долевой собственности (п.2.пп.2.2. проектной декларации), а именно: - однокомнатная квартира строительный номер №, расположенная на втором этаже четырехэтажном доме, строительный номер №, проектной площадью 37, 2 кв. м.
По условиям договора, ответчик принял на себя обязательство построить многоквартирный жилой дом, сдать его в эксплуатацию и передать в третьем квартале 2009 года истцу - участнику долевого строительства определенные в договоре объекты недвижимости – квартиры, а истец, в свою очередь обязалась оплатить стоимость объекта. Договор долевого участия зарегистрированы в УФРС по Калининградской области.
Обязательства по оплате объектов недвижимости, определенных договором, истец исполнила, оплатив приобретаемое помещение в полном объеме.
Между тем, с августа 2009 года ответчик строительство дома не ведет; производство строительно-монтажных работ на объекте прекращено ввиду отсутствия у застройщика денежных средств; <Дата > в СО при ОВД по Центральному району г. Калининграда в отношении генерального директора ОО «Мы строим дом» ФИО13 возбуждено уголовное дело № по признакам состава преступления, предусмотренного ч. 4 ст. 159 УК РФ. Указанное свидетельствует о том, что ответчик фактически в одностороннем порядке отказался от исполнения договора, и очевидно, что исполнить обязательства по постройке дома и передаче квартир участникам долевого строительства в установленные сроки невозможно.
В настоящее время многоквартирный жилой дом построен со степенью готовности 42,9%. Исикова С.П. на основании ст. 218 ГК РФ, просит признать за ней право собственности на долю в незавершенном строительстве, учитывая, что объект незавершенного строительства, создан за счет ее денежных средств. просит признать за ней право собственности на долю в незавершенном строительстве, определив размер этой доли как соотношение площади жилых помещений и площади квартиры, подлежащей передаче в собственность истице по договору.
Присутствующий в судебном заседании представитель истца по доверенности Еремин А.Ю. заявленные исковые требования поддержал в полном объеме, настаивал на их удовлетворении. Пояснил, что жилой дом возведен в цокольном, первом, втором, третьем и частично 4-ом этажах. Объекты недвижимости, являющиеся предметом договоров в виде квартир, фактически существуют. Исходя из этого, истцом в качестве способа защиты своего нарушенного права было избрано не предъявление требований о взыскании с ответчика денежных средств, поскольку таковые у ООО «Мы строим дом» отсутствуют, а признание права на долю в незавершенном строительстве. Удовлетворение таких требований позволит истице принять меры к сохранности имущества, а в дальнейшем решить вопрос о достройке дома и вводе его в эксплуатацию. Ходатайствовал об истребовании необходимых документов из материалов гражданского дела №.
Представитель ответчика ООО «Мы строим дом» - генеральный директор Гриднев А.В.в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения извещен надлежащим образом, представил письменное заявление о рассмотрении дела в его отсутствие, против удовлетворения исковых требований не возражал.
Представитель 3-го лица администрации ГО «Город Калининград» по доверенности от <Дата > – Папшева С.Я. против удовлетворения исковых требований не возражала.
Выслушав представителя истца, 3-го лица, исследовав и оценив в совокупности письменные материалы дела и представленные доказательства, материалы гр.дел №, суд приходит к следующему.
В соответствии со ст.61 ГПК РФ, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрению другого дела, в котором участвуют те же лица.
Судом установлено и подтверждается представленными доказательствами, что ООО «Мы строим дом», являющееся арендатором земельного участка с кадастровым номером №, площадью 0,2783 га по <адрес>, и имея соответствующее разрешение на строительство многоквартирного жилого 32-х квартирного дома, выданное <Дата >, согласно проектной декларации, опубликованной <Дата > о строительстве многоквартирного жилого дома по адресу <адрес>, с привлечением денежных средств граждан, осуществляло строительство указанного дома.
Между истицей и ООО «Мы строим дом» <Дата > заключен договор долевого участия в строительстве, по условиям которого ответчик обязался построить 32-х квартирный четырехэтажный жилой на указанном выше земельном участке и после окончания его строительства, ввода его в эксплуатацию, передать каждому из участников долевого строительства его долю, указанную в п. 2.1. договора - квартиру, определенную в договоре, с указанием номера дома, квартиры, проектной площади, количества комнат и этажа, а каждый из дольщиков обязался оплатить обусловленную договором цену и принять объект недвижимости. Максимальный срок получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию и передачи застройщиком объекта долевого строительства дольщику определен в договорах в п.1.4. - третий квартал 2009 года.
Заключенные договоры, в соответствии с действующим законодательством зарегистрированы в УФРС по Калининградской области.
Таким образом, сложившиеся между застройщиком - ООО «Мы строим дом» и истицей по делу правоотношения, регулируются нормами Федеральным Законом от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
Судом также установлено, что, с августа 2009 года строительство названного многоквартирного жилого дома прекращено; строительные работы не ведутся, что свидетельствует о том, что в установленный договором срок дом в эксплуатацию не сдан, и сдан не будет, и обязательства в части передачи квартир участникам долевого строительства, в обусловленный договором срок, ответчик не исполнит.
Решением Центрального районного суда г.Калининграда от <Дата > по иску ФИО8 к ООО «Мы строим дом», а также решением от <Дата > по истку ФИО9,, ФИО10, ФИО11, ФИО12 и др. к ООО «Мы строим дом» о признании права собственности на долю в неоконченном строительстве, установлено, что у ООО «Мы строим дом» отсутствуют денежные средства, достаточные для продолжения и завершения строительства домов; получение ООО кредитных денежных средств, предоставляемых коммерческим банком и используемых на строительство, приостановлено. Арбитражным судом Калининградской области с <Дата > г.принято к производству заявление Администрации городского округа «Город Калининград» к ООО «Мы строим дом» о взыскании задолженности по арендной плате и расторжении договора аренды, из которого следует, что с <Дата > по <Дата > ответчик не внес арендную плату за земельный участок.
По данным контрольно-ревизионной службы Правительства Калининградской области, из постановления об административном правонарушении по ст. 29.1.-29.13 КОАП РФ, представленным ответчиком, а также ответа КРС на запрос суда следует, что обязательная отчетность об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств граждан, в полном объеме не представляется с 3-его квартала 2009 года.
Бывший генеральный директор ООО «Мы строим дом» ФИО13, допустив ряд нарушений при заключении инвестиционных договоров и договоров долевого участия, регистрации этих договоров в Управлении Федеральной регистрационной службы, сбора денежных средств при заключении договоров на квартиры в строящихся домах по адресу <адрес> в июне 2009 года скрылся, предварительно уничтожив часть документации по Обществу.
При этом, <Дата > СО при ОВД по Центральному району г. Калининграда в отношении ФИО13 возбуждено уголовное дело № по признакам состава преступления, предусмотренного ч. 4 ст. 159 УК РФ, который являясь директором ООО «Мы строим дом», осуществляющего совместно с ООО < данные изъяты > строительство многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу <адрес> совершил хищение путем обмана денежных средств ФИО14 под видом реализации данному гражданину квартиры в строящемся доме по указанному адресу, причинив имущественный ущерб в особо крупном размере в сумме 1047 200 рублей. <Дата > уголовное дело № соединено с уголовным делом №, возбужденным <Дата > в СО при ОВД по Ленинградскому району г. Калининграда в отношении ФИО13 по аналогичным фактам хищения путем обмана денежных средств ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20, в общей сумме 6592006 рублей под видом реализации данным гражданам квартир в строящемся доме по <адрес>.
Судом установлено, что работы по объекту приостановлены с августа 2009 года, объект не охраняется, в связи с чем, на нем происходит хищение стройматериалов, до настоящего времени работы по строительству не возобновлены.
Согласно техническому описанию объекта незавершенного строительства, составленному Калининградским отделением «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ» инвентарный номер №, степень готовности четырехэтажного, 32-х квартирного кирпичного жилого дома на дату обследования - <Дата > составляет 42,9 %, возведен цокольный, 1,2,3 этажи и 4 этаж частично. На названный объект незавершенного строительства оформлено техническое описание, из которого видно, что в доме имеется фундамент из железобетонных блоков, стены кирпичные, перекрытия железобетонные плиты, перегородки кирпичные, электричество отсутствует.
Согласно справке начальника Калининградского отделения «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» Исх. № от <Дата >, БТИ рекомендует объекту незавершенного строительства 4-этажного с цокольным этажом, 32-х квартирного кирпичного жилого дома в Центральном районе г. Калининграда присвоить адрес : <адрес>
С учетом вышеизложенного, суд приходит к выводу, что застройщик ООО «Мы строим дом» ввиду отсутствия достаточного финансирования прекратил строительство жилого дома и фактически отказался от исполнения обязательств по договорам долевого участия в строительстве, заключенных с истцами. В настоящее время очевидно, что обязательства ответчика по строительству дома и передаче истцу квартир в обусловленный в договоре срок не исполнены и исполнены не будут.
Ответчиком не представлено суду убедительных доказательств, что финансовое положение ООО в ближайшее время изменится настолько, что позволит окончить строительство и исполнить свои обязательства.
Законом «О долевом участии в строительстве...» (ст.ст. 12, 12.1, 13,14) предусмотрено, что в качестве способа обеспечения исполнения обязательства по договору, предусмотрен залог, в виде земельного участка, находящийся в собственности застройщика, либо право аренды, и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом (иной объект недвижимости).
Залогом обеспечивается исполнение денежных обязательств застройщика, как то возврат денежных средств, внесенных участником по договору; уплата участнику долевого строительства денежных средств в возмещение убытков (неустойка, штрафы, пеня). Взыскание по таким обязательствам обращается на предмет залога.
Таким образом, специальный закон, регулирующий отношения участника долевого строительства и застройщика, в качестве способа защиты прав участника долевого строительства предусматривает обеспечение лишь денежного требования дольщика.
Истица, обратившись в суд с требованием о признании права собственности на долю в неоконченном строительстве, указывает, что в данном случае, когда дом фактически возведены, объекты долевого строительства существуют, а ответчик, хотя и не признан банкротом, однако не располагает достаточными денежными средствами, взыскание внесенных по договору денежных средств и убытков, не восстановит его нарушенное право. Кроме того, участники долевого строительства намерены своими силами закончить строительство домов и получить в собственность объекты недвижимого имущества, а не вернуть потраченные денежные средства.
В соответствии со ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется, в том числе путем признания права, иными способами, предусмотренными законом. При этом выбор способа защиты нарушенного права принадлежит лицу, чье право нарушено.
В соответствии со ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
Заявляя исковые требования, истица ссылалась на то, что ею полностью произведена оплата объекта долевого строительства - квартиры, определенной в договоре, следовательно,что подтверждается квитанцией к приходному ордеру от <Дата > на сумму 1078800 рублей. Доля истицы в неоконченном строительстве, соответствующая проектной площади квартиры, оплачена ею, то есть, создана за ее счет.
Из представленных суду договора долевого участия, платежных документов, усматривается, что истица Исикова С.П. свои обязательства по договору исполнила полностью и оплатила застройщику стоимость объекта недвижимости, установленную договором. Споров по правам на заявленные истцом объекты долевого строительства в настоящее время не имеется.
При таком положении, суд считает, что истица выполнила свои обязательства полном объеме, тем самым приобрела право долевой собственности на объект незавершенного строительстве, созданный с соблюдением закона. При этом доля в праве собственности истицы, которая и была создана за ее счет, определяется исходя из соотношения проектных площадей дома (площадь квартир с учетом лоджий и балконов) и квартиры истицы..
С учетом изложенного, суд полагает, что требования истца о признании за ними права собственности на долю в объектах незавершенного строительства, с соответствующей степенью готовности, расположенных на названном выше земельном участке обоснованны и подлежат удовлетворению.
Согласно проектной декларации, многоквартирный жилой дом состоит из 2-х подъездов и 32–х квартир, четырех этажей (три этажа и мансарда), общая площадь квартир составила 1574,4 кв. м. Из разрешения на строительство видно также, что площадь квартир с учетом площади балконов и лоджий составляет 1614,0 кв. м, общая площадь квартир без учета площади балконов и лоджий – 1574,4 кв. м. В планах объекта, приложенных к каждому договору видно, что в части квартир предусмотрены лоджии.
В связи с чем, учитывая, что в доме предусмотрено 16 однокомнатных квартир с одинаковой проектной площадью каждой по 37,2 кв. м, и 16 двухкомнатных квартир с одинаковой проектной площадью 61,2 кв. м каждая вне зависимости от наличия лоджии, то доля владельца однокомнатной квартиры будет составлять 0,0389 (61,2/1574,4), доля владельца однокомнатной квартиры – 0,0237 (37,2/1574,4).
При этом, суд полагает, что признание за истицей права собственности по изложенным выше основаниям, закону не противоречит, а отсутствие в специальном законе указания на возможность признания за участниками долевого строительства права собственности на созданный за их счет объект, само по себе, не свидетельствует о невозможности восстановления прав истца, нарушенных недобросовестными действиями застройщика, именно таким образом.
Суд полагает, что оснований для прекращения записи в ЕГРП о регистрации договоров долевого участия, не имеется, поскольку требований о расторжении таких договоров стороны не заявляли, соглашений сторон, либо судебных актов об их расторжении также не имеется; указанные договоры не исполнены. Таким образом, оснований для государственной регистрации прекращения права в части договора долевого участия, предусмотренных ст. 17 Закона № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», не имеется.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л:
Исковые требования удовлетворить.
Признать за Исиковой С.П. право собственности на долю в объекте незавершенного строительства 4-этажном 32-квартирном жилом доме, со степенью готовности 42,9 % на <Дата >, расположенном на земельном участке с кадастровым № по адресу: <адрес> в Центральном районе города Калининграда :
- на долю 0,0237 (237/10000), соответствующей однокомнатной квартире №, площадью 37,2 кв. м, расположенной на втором этаже дома №;
без прекращения записи о регистрации договоров долевого участия в строительстве.
Решение по данному делу является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о праве собственности на указанные доли в неоконченном строительством объекте в отношении собственника Исиковой С.П..
Решение может быть обжаловано в Калининградский областной суд в течение 10 дней с момента изготовления мотивированного решения суда.
Мотивированное решение изготовлено 14 февраля 2011 года.
Судья:
