Р Е Ш Е Н И Е
именем Российской Федерации
ДД.ММ.ГГГГ г. Советск
Советский городской суд Калининградской области в составе:
председательствующего судьи - Баландиной О.В.,
при секретаре – Типкинеевой Е.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Пуняковой <данные изъяты>, Кузнецовой <данные изъяты>, Даниловой <данные изъяты>, Матросовой <данные изъяты> к Зябко <данные изъяты>, Калининской <данные изъяты>, ООО «Мясной комбинат «В Советске» о признании недействительными решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, принятого с нарушением требований Жилищного кодекса, нарушающего права и законные интересы заявителя,
У С Т А Н О В И Л:
Пунякова Л.Е., Кузнецова В.И., Данилова И.Е., Матросова О.В. обратились в Советский городской суд с исковым заявлением к Зябко А.Я., Калининской Т.В. о признании недействительным решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, принятого с нарушением требований Жилищного кодекса, нарушающего права и законные интересы заявителя, в обоснование требований которого указали следующее. Истцы являются собственниками жилых помещений – квартир №, 14, 5, 8 в <адрес>, и имеют право участвовать в общих собраниях собственников помещений многоквартирных домов с правом голоса по вынесенным вопросам в повестку дня общего собрания. Собственниками помещений в <адрес> было принято решение по выбору способа управления многоквартирным домом управляющей организацией ООО «Наш дом», и в декабре 2009 были заключены договоры управления на 2 года. ДД.ММ.ГГГГ общим собранием утвержден договор управления домом с ООО «Наш дом» в новой редакции. В июне 2010 года заключены договоры управления на новых условиях.
По результатам общего собрания в форме заочного голосования, проведенного собственниками помещений в <адрес> по инициативе Зябко А.Я., приняты решения о признании управления общим имуществом управляющей организацией ООО «Наш дом» неудовлетворительным, расторжении договора управления с ООО «Наш дом», выбора по этим основаниям иной управляющей организации ООО «Жилсервис» и утверждении тарифа за содержание и ремонт. В проведении общего собрания ДД.ММ.ГГГГ по инициативе Зябко А.Я. истцы не участвовали и полагали, что оно проведено с нарушениями требований ЖК РФ: в нарушение ч.4, 5 ст.45 ЖК РФ инициатор собрания не представил материалов, подтверждающих ненадлежащее исполнение управляющей организацией ООО «Наш дом» условий договора управления; в нарушение ч.2 ст.46, ст.47 ЖК РФ собственники принимали решение по вопросам, не включенным в повестку дня собрания; из общений с собственниками помещений дома стало известно, что большая их часть в голосовании участия не принимали. Полагали, что нарушений со стороны управляющей организации условий договора управления не было, что подтверждается обращениями собственников помещений в управляющую организацию, а инициатор проведения собрания в управляющую организацию с претензиями на предоставление услуг по договору не обращался, и просили суд признать решение общего собрания собственников помещений многоквартирного дома от ДД.ММ.ГГГГ о выборе управляющей организации ООО «Жилсервис» недействительным.
Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле привлечены: в качестве соответчика - ООО «Жилсервис», в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, - администрация Советского городского округа.
Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве соответчика привлечено ООО «Мясной комбинат «В Советске».
Истцы Пунякова Л.Е., Кузнецова В.Е. исковые требования в судебном заседании поддержали и просили удовлетворить по основаниям, указанным в исковом заявлении.
Истец Пунякова Л.Е. пояснила, что в 2008 году <адрес> приняла управляющая компания ООО «Наш дом». Когда дом попал в программу реконструкции, сразу же при появлении денежных средств появилась новая управляющая компания - ООО «Жилсервис». Инициаторами собрания выступил Зябко А.Я., владелец заброшенного магазина «Успех». Работа управляющей компании ООО «Наш дом» её устраивала, но её голоса никто не услышал.
Истец Кузнецова В.Д. настаивала, что уведомления о проведении заочного собрания собственников помещений многоквартирного дома и проекта решения не получала. ООО «Наш дом» заменило электропроводку в доме, поменяли трубы в подвале, регулярно чистили канализацию и «латали» крышу. Претензий к работе управляющей организации у неё нет, на смену управляющей компании она не согласна.
Истцы Данилова И.Е., Матросова О.В., уведомленные о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явились, просили о рассмотрении дела в их отсутствие.
Ранее в судебном заседании истец Данилова И.Е. поясняла, что уведомления о проведении заочного собрания собственников помещений многоквартирного дома и проекта решения не получала. ООО «Наш дом» регулярно меняло стекла в подъездах, чистило подвал. В <адрес> она проживает 15 лет, но её никто не спросил, хочет ли она менять управляющую компанию, зато спросили владельца пустующего магазина, из-за которого в подвале завелись крысы и постоянно грызут полы.
Ответчики Калининская Т.В., Зябко А.Я. в судебное заседание не явились, дело в суде вели через своего представителя Мишину Ю.И.
Представитель ответчиков ООО «Мясной комбинат «В Советске», Зябко А.Я., Калининской Т.В. по доверенностям от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, Мишина Ю.И. в удовлетворении исковых требований возражала, поскольку голоса истцов не могли повлиять на исход голосования. Настаивала, что ООО «Наш дом» не представило доказательств исполнения условий договора управления многоквартирным домом. Полагала, что непредставление ежегодного отчета свидетельствует о неисполнении ООО «Наш дом» условий договора управления. Инициатором собрания – генеральным директором ООО «Мясной комбинат «В Советске» Зябко А.Я. собрание было проведено с соблюдением норм ЖК РФ, в том числе уведомления о проведении общего собрания и бланки решений были вручены всем собственникам помещений или вложены в почтовые ящики. Единственным несерьезным нарушением прав истцов было увеличение тарифа ООО «Жилсервис» за содержание и текущий ремонт на 02 копейки.
Ответчик ООО «Жилсервис» представило письменные возражения по существу исковых требований. В мае 2010 года в ООО «Жилсервис» обратились жильцы <адрес> с просьбой взять их дом на обслуживание, так как работой действующей управляющей компании ООО «Наш дом» жильцы не были довольны. Генеральным директором ООО «Жилсервис» обратившимся жильцам было предложено провести общие собрания по вопросам смены управляющей организации. В середине июня 2010 года в ООО «Жилсервис» повторно обратились собственники жилого <адрес> с решениями собственников, а так же протоколом общего собрания собственников многоквартирного дома, из которого усматривалось, что работа ООО «Наш дом» как управляющей организации признана неудовлетворительной. В качестве управляющей организации было избрано ООО «Жилсервис». Вопреки доводам искового заявления кворум имелся, порядок направления сообщения о проведении общего собрания его инициатором Зябко А.Я. был соблюден. Участие в голосовании Пуняковой Л.Е., Кузнецовой В.И., Даниловой Е.И., Матросовой О.В. (10,4 голосов) не могли повлиять на состоявшееся решение, поскольку за смену управляющей организации проголосовали собственники, имеющие 84,94% голосов, и принятым решением права истцов нарушены не были.
Представитель соответчика ООО «Жилсервис» по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ Чумакова А.А. в судебном заседании в удовлетворении исковых требований возражала по вышеуказанным основаниям.
Представитель соответчика ООО «Жилсервис» по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ Белоусова Ю.А. в судебном заседании в удовлетворении исковых требований возражала. Полагала, что при управлении многоквартирным домом ООО «Наш дом» непредставлением ежегодного отчета были нарушены права ООО «Мясной комбинат «В Советске», что являлось достаточным основанием в силу ст.162 ЖК РФ инициировать собрание о расторжении договора управления. Сменой управляющей организации не были нарушены права жильцов, поскольку в настоящее время ООО «Жилсервис» проводится капитальный ремонт и оказывает коммунальные услуги.
Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, - администрации Советского городского округа – в судебное заседание не явился, просил о рассмотрении дела в его отсутствие. Ранее представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ № Хрущев С.А. в удовлетворении исковых требований возражал, поскольку управляющая компания ООО «Наш дом» несмотря на неоднократные требования, не представила отчета о деятельности организации. Полагал, что данные обстоятельства свидетельствуют об уклонении управляющей компании от управления многоквартирным домом и её работа неудовлетворительная. После получения уведомления о проведении общего собрания представитель администрации Советского городского округа проголосовал за смену управляющей организации.
Представители третьего лица, не заявляющего самостоятельных требования относительно предмета спора, ООО «Наш дом» Брык О.И., действующий на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, Тимофеев П.И., действующий на основании Устава, исковые требования поддержали и просили удовлетворить. Брык О.И. настаивал, что порядок проведения собрания был нарушен – доказательств тому, что ООО «Мясной комбинат «В Советске» выступал инициатором проведения собрания собственников жилья, не представлено. Доказательств нарушения ООО «Наш дом» условий договора управления ответчиками не представлено, в связи с чем оснований, предусмотренных ст.162 ЖК РФ, для расторжения договора управления многоквартирным домом, не имелось.
Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, их представителей, свидетелей, исследовав письменные доказательства и дав им оценку, суд приходит к следующим выводам.
В судебном заседании установлено, что в четырехэтажном жилом <адрес> расположено 24 квартиры, общей площадью 1211,7 кв.м., а так же встроенное офисное помещение площадью 61,6 кв.м. (в подвале), магазин промышленных товаров площадью 40,8 кв.м., встроенное нежилое помещение площадью 190,3 кв.м. и встроенный магазин площадью 85,6 кв.м.. Общая площадь помещений в доме (без учета балконов и мест общего пользования) составляет 1590 кв.м.
Пунякова Л.Е. является собственником 1/3 доли в праве собственности на <адрес>; Кузнецова В.И. – собственником ? доли в праве собственности на <адрес>; Данилова И.Е. – собственником <адрес>; Матросова О.В. – собственником <адрес>.
Квартиры №, 3, 4, 6, 7, 11, 15, 16 <адрес> находятся в муниципальной собственности.
Встроенные в жилой <адрес> нежилые помещения общей площадью 190,3 кв.м. принадлежат ООО «Мясной комбинат «В Советске».
Данные обстоятельства подтверждаются техническим паспортом на жилое здание, выпиской из реестра муниципальной собственности, свидетельствами о государственной регистрации права 39-АА №, 39-АА №, 39-АА №, 39-АА №, 39-АА №.
ООО «Наш дом» управляло многоквартирным домом № по <адрес> с ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается договором управления многоквартирным домом, заключенным на основании открытого конкурса, между администрацией Советского городского округа и ООО «Наш дом» в 2008 году, договором управления многоквартирным домом между управляющей компанией и собственником помещения Пуняковой Л.Е. от ДД.ММ.ГГГГ.
В соответствии с ч.1 ст.44 ЖК РФ органом управления многоквартирным домом является общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме. В силу п.4 ч.2 ст.44 ЖК РФ выбор способа управления многоквартирным домом относится к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
Согласно ч.4 ст.45 ЖК РФ собственник, по инициативе которого созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, обязан сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее чем за десять дней до даты его проведения. В указанный срок сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть направлено каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом, если решением общего собрания собственников помещений в данном доме не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме, или вручено каждому собственнику помещения в данном доме под роспись либо размещено в помещении данного дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме.
В судебном заседании установлено, что данный порядок инициатором проведения общего собрания собственников помещений был нарушен. Ответчиками не представлено допустимых доказательств тому, что истцам Кузнецовой В.И., Даниловой И.Е. Матросовой О.В., а так же собственникам нежилого офисного помещения, квартир №, 12, 13, 17, 18 (ФИО17), 19, 20, 21, 22 (ФИО18), 23 под роспись вручены уведомления о проведении общего собрания ДД.ММ.ГГГГ путем заочного голосования.
Представленные акты об отказе Кузнецовой В.И., Пунякова В.Н. в получении уведомлений о проведении общего собрания собственников многоквартирного дома, о невозможности вручения Даниловой И.Е., Матросовой О.В., Султан М.К. уведомлений о проведении общего собрания собственников многоквартирного дома являются недостоверными. Их содержание опровергается не только пояснениями истцов, но и листом регистрации уведомлений, представленным представителем соответчика ООО «Жилсервис», согласно которому уведомление о проведении общего собрания для собственника <адрес> (принадлежащей Матросовой О.В.) вручено представителю администрации Советского городского округа.
Оспариваемым решением общего собрания от ДД.ММ.ГГГГ работа ООО «Наш дом» как управляющей организации признана неудовлетворительной в связи с ненадлежащим исполнением обязанностей по управлению многоквартирным домом и невыполнением условий договора; принято решение о расторжении договора управления с ООО «Наш дом»; выбрано в качестве управляющей организации ООО «Жилсервис». Решение по утверждению тарифа за содержание и текущий ремонт не принято.
В соответствии с ч.2 ст.162 ЖК РФ по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
Согласно ч.8.2 ст.162 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора.
Из пояснений истцов Пуняковой Л.Е., Даниловой И.Е., Кузнецовой В.И., свидетелей ФИО21, ФИО22, заявок на ремонтные работы, актов приемки выполненных ремонтно-строительных работ №, №, 293 за февраль-ноябрь 2009 года в судебном заседании бесспорно установлено, что ООО «Наш дом» в период с февраля 2009 по июнь 2010 года проводились работы по замене электропроводки, чистке канализации, текущему ремонту и обслуживанию труб водоснабжения, желобов, запорных устройств в местах общего пользования, а так же чистке вентиляционных и дымовых каналов.
Представителем ответчика ООО «Мясной комбинат «В Советске» в обоснование нарушения ООО «Наш дом» условий договора управления многоквартирным домом представлены акты от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ.
Вместе с тем в судебном заседании из пояснений истцов, представителей третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне истцов ООО «Наш дом» установлено, что встроенное нежилое помещение, принадлежащее ООО «Мясной комбинат «В Советске» не эксплуатируется около 3 лет. Данные обстоятельства представителем ответчика ООО «Мясной комбинат «В Советске» не оспариваются. В связи с отсутствием какой-либо эксплуатации нежилого помещения Общество не пользуется системами электро- и водоснабжения дома, канализацией, а так же подвальным помещением. Из технического паспорта следует, что системы дымоудаления в помещениях ООО «Мясной комбинат «В Советске» не имеется.
Представитель ООО «Наш дом» Радько И.М., и.о. генерального директора в мае 2010 года, не подтвердила факта поступления в управляющую организацию представленного акта от ДД.ММ.ГГГГ, а равно иных обращений ООО «Мясной комбинат «В Советске» по поводу оказания услуг ненадлежащего качества.
При изложенных обстоятельствах и с учетом пояснений истцов, свидетелей, представленные суду акты о ненадлежащем исполнении ООО «Наш дом» условий договора управления являются недостоверными.
Поскольку магазин оборудован отдельным входом, то неисправность входных дверей в подъезд жилого дома не нарушает прав и законных интересов Общества.
Вопреки доводам представителей ответчиков ООО «Мясной комбинат «В Советске», Зябко А.Я., Калининской Т.В., ООО «Жилсервис» ежегодный отчет управляющей организацией ООО «Наш дом» о выполнении договора управления за предыдущий год был предоставлен путем размещения на дверях подъезда, то есть в месте, доступном для всех собственников помещений в данном доме.
Кроме того, предоставление отчета не является услугой по управлению многоквартирным домом. Отчет необходим для осуществления собственниками помещений многоквартирного дома контрольных функций за деятельностью управляющей организации.
При таких обстоятельствах само по себе непредоставление одному из собственников ежегодного отчета о выполнении договора управления не свидетельствует о ненадлежащем исполнении управляющей организацией условий договора.
В силу ч.8 ст.162 ЖК РФ расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляется в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.
С учетом положений ч.8.2 ст.162 ЖК РФ право на односторонний отказ от исполнения договора управления жилым домом возникает у собственников помещений лишь при условии неисполнения или ненадлежащего исполнения управляющей организацией принятого на себя обязательства.
В судебном заседании представителем ответчика ООО «Мясной комбинат «В Советске» не представлено доказательств нарушения ООО «Наш дом» условий договора управления многоквартирным домом № по <адрес>.
Следовательно, ООО «Мясной комбинат «В Советске» не вправе было без достаточных к тому оснований инициировать общее собрание собственников помещений многоквартирного <адрес> по вопросу расторжения договора управления с ООО «Наш дом» и выборе другой управляющей организации.
Поскольку решение общего собрания обязательно для исполнения всеми собственниками (ч.5 ст.46 ЖК РФ), то допущенные ООО «Мясной комбинат «В Советске» нарушения при одностороннем отказе от исполнения договора управления многоквартирным домом позволили произвольно вмешаться в дела истцов, являющихся собственниками жилых помещений многоквартирного дома, при реализации ими своих жилищных прав, что прямо запрещено как ст.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, так и ст.1 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Неуведомление собственников помещений - истцов Даниловой И.Е., Кузнецовой В.И., Матросовой О.В., - о проведении общего собрания путем заочного голосования нарушает равенство участников жилищных правоотношений, гарантированное ст.19 Конституции Российской Федерации и ст.1 Жилищного кодекса Российской Федерации.
В силу ч.6 ст.46 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований ЖК РФ, в случае, если он не принимал участие в этом собрании и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику.
Несмотря на наличие кворума (в общем собрании приняли участие собственники помещений, обладающие 53,43 голосов, из которых за расторжение договора управления проголосовали собственники, обладающие 51,37 голоса), нарушения, допущенные при проведении ДД.ММ.ГГГГ общего собрания собственников помещений многоквартирного <адрес>, являются существенными.
При таких обстоятельствах исковые требования Пуняковой Л.Е., Кузнецовой В.И., Даниловой И.Е., Матросовой О.В. к Зябко А.Я., Калининской Т.В., ООО «Мясной комбинат «В Советске», ООО «Жилсервис» подлежат удовлетворению, а решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: <адрес>, проведенного в форме заочного голосования ДД.ММ.ГГГГ, в части выбора управляющей организации ООО «Жилсервис» и расторжении договора управления с ООО «Наш дом» признанию недействительным.
В соответствии со ст.98 ГПК РФ в пользу истцов Пуняковой Л.Е., Кузнецовой В.И., Даниловой И.Е., Матросовой О.В. с ответчика ООО «Мясной комбинат «В Советске», чьи недобросовестные действия повлекли судебный спор, подлежат взысканию по 200 рублей расходов по уплате государственной пошлины.
Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л:
Исковые требования Пуняковой <данные изъяты>, Кузнецовой <данные изъяты>, Даниловой <данные изъяты>, Матросовой <данные изъяты> к Зябко <данные изъяты>, Калининской <данные изъяты>, ООО «Мясной комбинат «В Советске» удовлетворить. Признать решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: <адрес>, проведенного в форме заочного голосования ДД.ММ.ГГГГ, в части выбора управляющей организации ООО «Жилсервис» и расторжении договора управления с ООО «Наш дом» недействительным.
Взыскать с ООО «Мясной комбинат «В Советске» по 200 рублей расходов по уплате государственной пошлины в пользу Пуняковой <данные изъяты>, Кузнецовой <данные изъяты>, Даниловой <данные изъяты>, Матросовой <данные изъяты>.
Решение может быть обжаловано в Калининградский областной суд через Советский городской суд в течение 10 дней со дня принятия решения судом в окончательной форме.
Мотивированное решение суда составлено ДД.ММ.ГГГГ.
Судья О.В. Баландина
