Дело № 2-645/2010 г.

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

«23» сентября 2010 г.,

Советский городской суд Калининградской области

в составе:

председательствующего судьи Зайцевой Е.С.

при секретаре Чепчуровой Е.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Антиповой Галины Васильевны к Администрации Советского городского округа Калининградской области о признании договора передачи в собственность доли дома, договора аренды земельного участка недействительными, признание права собственности на квартиру, долю земельного участка входящего в состав общего имущества многоквартирного дома,

У С Т А Н О В И Л:

Антипова Г.В. обратилась в суд с названным выше иском. Указывает, что она с членами семьи с 1987 года проживает в квартире <адрес> г.Советска по договору социального найма жилого помещения - квартиры. В 2008 году она и члены её семьи приняли решение о приватизации занимаемого жилого помещения. Ею был заказан технический паспорт на квартиру. Однако, сотрудники администрации Советского городского округа ей пояснили, что приватизировать квартиру она не может, а вправе приватизировать долю дома, для чего необходимо сформировать земельный участок. Ею был сформирован земельный участок для эксплуатации указанного дома. После чего сотрудники администрации Советского городского округа ей пояснили, что отведенный для эксплуатации дома земельный участок ей может быть передан только в долгосрочную аренду, а после государственной регистрации права собственности на долю дома и аренды земельного участка, земельный участок может быть передан в собственность. Для реализации права на приватизацию занимаемой по договору найма квартиры она вынуждена была перезаключить договор социального найма на долю дома и заключить договор аренды сформированного земельного участка входящего в состав общего имущества дома. Заключенные ею договора и последующая их государственная регистрация в соответствии со ст.ст.166-168 ГК РФ не повлекут для неё юридических последствий, поскольку являются недействительными, так как не соответствуют требованиям закона. Дом <адрес> по техническому паспорту состоит из двух квартир и в соответствии с частями 2 и 3 ст.16 ЖК РФ относится к многоквартирному дому. Поскольку дом разделён на две квартиры, которые в соответствии со ст.62 ЖК РФ являются самостоятельным предметом социального найма, он не может в соответствии с ч.4 ст.244 ГК РФ передаваться в общую собственность двух и более лиц. Объединение указанных отдельных квартир в общую долевую собственность с последующим изменением договора социального найма противоречит указанным нормам материального права и нарушает её жилищные права. При изменении статуса многоквартирного дома, она как потенциальный собственник квартиры и доли в праве собственности на общее имущество дома, утрачивает право на участие в адресной программе капитального ремонта общего имущества многоквартирного дома с 5% софинансированием в его проведении. Последующие сделки с частью дома, пользование помещениями она в соответствии с главой 16 ГК РФ должна будет осуществлять с согласия участника долевой собственностью. При заключении договора аренды земельного участка, отведенного для эксплуатации многоквартирного дома, нарушены нормы жилищного и земельного законодательства. В соответствии с п.5 ст.16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» указанный земельный участок подлежит передачи в собственность собственников помещений в многоквартирном жилом доме с момента постановки земельного участка на государственный кадастровый учёт. Государственная регистрация права собственности на жилое помещение в многоквартирном доме в силу пунктов 1 и 2 ст.23 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» является одновременной государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество. С момента постановки земельного участка на государственный кадастровый учёт все сделки с данным земельным участком со стороны муниципального образования ничтожны. Истец просит признать договор социального найма доли жилого дома № 5 по переулку Нагорный г.Советска от 05 февраля 2010 года, договор аренды земельного участка с кадастровым номером 39:16:010814:42 с целевым назначением для эксплуатации дома <адрес> г.Советска от ДД.ММ.ГГГГ, договора передачи жилого помещения в собственность недействительными и применить последствия недействительности сделок. Признать за ней в порядке приватизации право собственности на квартиру ФИО9 в г.Советске, право собственности на 58/100 долю земельного участка с названным выше кадастровым номером с целевым назначением для эксплуатации дома <адрес> г.Советска.

В судебном заседании истец Антипова Г.В. и её представитель Коробейников А.А. поддержали исковые требования по основаниям и доводам, изложенным в исковом заявлении. Истец дополнила, что она с заявлением о передаче ей в собственность квартиры № 1 в указанном в исковом заявлении доме в Администрацию Советского городского округа не обращалась. Она обратилась по вопросу передачи ей в собственность доли земельного участка для эксплуатации жилого дома. Сотрудниками администрации Советского городского округа ей было разъяснено, что для приобретения права собственности на долю земельного участка ей необходимо приобрести в собственность долю жилого дома, для чего переоформить договор социального найма и первоначально оформить договор аренды на долю земельного участка. В передаче ей в собственность в порядке приватизации квартиры ей отказано не было. В настоящий момент она намерена реализовать своё право именно на приобретение занимаемой ею квартиры в собственность в порядке приватизации. Остальные члены её семьи отказались от участия в приватизации жилого помещения. На настоящий момент с ней заключён договор социального найма части жилого дома, который противоречит закону.

Третьи лица на стороне истца ФИО10 исковые требования и доводы истца Антиповой Г.В. поддержали. Пояснили, что они на данный момент не намерены участвовать в приватизации занимаемого ими жилого помещения - <адрес> в г.Советске.

Представитель ответчика Администрации Советского городского округа Калининградской области Котова А.Д. исковые требования Антиповой Г.В. признала в части признания договора социального найма части жилого дома <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ недействительным, поскольку он противоречит требованиям ст.16, 62 Жилищного кодекса РФ и ст.244 Гражданского кодекса РФ. В отношении удовлетворения остальных требований истца возражала. Пояснила, что договор передачи в собственность доли дома, договор аренды земельного участка оформлены, но не заключены, поскольку не прошли государственную регистрацию. Право истца на приватизацию занимаемой ею квартиры ответчик не оспаривает. Истец не пыталась реализовать данное право, с заявлением к ответчику о передаче ей в собственность квартиры она не обращалась.

Исследовав доказательства по делу и дав им оценку, суд находит исковые требования Антиповой Г.В. обоснованными и подлежащими удовлетворению в части признания договора социального найма жилого помещения - части жилого дома, заключенного между её супругом ФИО11. и Администрацией Советского городского округа в лице МУП «Жилсервис» ДД.ММ.ГГГГ. Суд не находит оснований для удовлетворения остальных требований истца.

В соответствии с ч.1 ст.16 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее по тексту ЖК РФ) к жилым помещениям относятся жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры; комната, которые согласно ч.1 ст.62 ЖК РФ могут быть предметом договора социального найма жилого помещения, и которые граждане, их занимающие, вправе приобрести в собственность бесплатно в соответствии с Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации».

Согласно ч.3 ст.16 ЖК РФ квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Из содержания данных норм закона, а также п.2 ст.16 ЖК РФ, в которой определено понятие жилого дома, следует, что жилой дом, состоящий более чем из одной квартиры, является многоквартирным жилым домом.

В судебном заседании установлено, что истец Антипова Г.В. и члены её семьи с 1987 года занимают по договору социального найма квартиру <адрес> в г.Советске Калининградской области, что следует из копии финансового лицевого счёта и поквартирной карточки на данную квартиру.

Данный жилой дом состоит из двух обособленных квартир, что подтверждается сведения технического паспорта на этот жилой дом по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ. Решений о соединении данных квартир в единое домовладение не принималось, статус многоквартирного жилого дома не изменялся.

05 февраля 2010 года Администрацией Советского городского округа в лице уполномоченного органом местного самоуправления МУП «Жилсервис» с ФИО12 был заключен договор социального найма жилого помещения, в соответствии с которым ФИО13 - мужу истца, и членам его семьи, в том числе Антиповой Г.В., передано в бессрочное владение и пользование для проживания часть жилого дома <адрес> в г.Советске Калининградской области, находящегося в муниципальной собственности, общей площадью 118,5 кв.м., в том числе жилой 80,7 кв.м.

Исходя из системного толкования названных выше норм закона и части 4 ст.244 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ), согласно которой общая собственность двух или более лиц возникает на имущество, которое не может быть разделено без изменения его назначения, заключенный с истцом договор социального найма на часть жилого дома противоречит указанным выше нормам закона. В силу ст.168 ГК РФ данный договор недействителен, поскольку не влечёт правовых последствий как ничтожная сделка. В связи с тем, что истец пользовалась и продолжает пользоваться по договору социального найма именно квартирой, в данном случае предусмотренные ст.167 ГК РФ последствия недействительности сделки не подлежат применению.

Истец и члены её семьи занимают жилое помещение, которое представляет собой обособленную квартиру. Следовательно, с ними должен быть заключён договор социального найма на данное жилое помещение - квартиру.

Судом установлено, что между Администрацией Советского городского округа Калининградской области и Антиповой Г.В. ДД.ММ.ГГГГ был оформлен договор по передаче 58/100 доли в праве собственности на указанный выше жилой дом Антиповой Г.В. А также договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ года для эксплуатации указанного жилого дома пропорционально доли в праве общей долевой собственности на объект недвижимости, расположенной на земельном участке - 58/100.

В соответствии с п.1 ст.164 ГК РФ сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в соответствии со ст.131 ГК РФ и законом о регистрации прав на недвижимое имущество.

В силу п.3 ст.433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Оформленные сторонами договора о передачи истцу в собственность части жилого дома и о передаче ей в аренду земельного участка не были зарегистрированы в установленном законом порядке. Из чего следует, что данные договора не заключены, не повлекли и не влекут правовых последствий и ничтожны в силу закона. Признание данных договоров недействительными в судебном порядке не требуется, следовательно, оснований для удовлетворения требований истца в этой части не имеется.

Право истца на приобретение в собственность бесплатно в порядке приватизации занимаемого жилого помещения - названной выше квартиры не оспаривается ответчиком. Для реализации этого права истец в органы муниципального образования не обращалась, в осуществлении данного права истцу отказано не было.

Поскольку в данном случае отсутствует спор о праве, не имеется оснований для удовлетворения требований истца в части признания за ней права собственности в порядке приватизации на занимаемое жилое помещение, поскольку законом предусмотрен иной внесудебный порядок реализации данного права.

В виду отсутствия спора о праве не подлежат удовлетворению и требования истца о признании за ней права собственности на 58/100 доли земельного участка с целевым назначением для эксплуатации дома <адрес> г.Советска.

Судом установлено, что земельный участок с целым назначением для эксплуатации указанного выше жилого дома сформирован, осуществлён его государтвенный кадастровый учёт.

В соответствии с п.1 ст.36 Жилищного кодекса РФ этот земельный участок, на котором расположен жилой дом, входит в состав общего имущества в многоквартирном доме. Общее имущество в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме.

В силу ст.16 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, с момента формирования и проведения его государственного кадастрового учёта переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

С учётом изложенного, при приобретении в собственность истцом занимаемого ею жилого помещения в многоквартирном жилом доме, и государственной регистрации данного права, право общей долевой собственности на земельный участок, на котором расположен данный дом, у истца возникнет в силу прямого указания закона.

Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Иск Антиповой Галины Васильевны удовлетворить в части.

Признать недействительным договор социального найма жилого помещения, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между Администрацией Советского городского круга в лице уполномоченного органом местного самоуправления МУП «Жилсервис» и ФИО14, по передаче в бессрочное владение и пользование для проживания части жилого дома <адрес> в г.Советске Калининградской области.

Взыскать с Администрации Советского городского округа в пользу Антиповой Галины Васильевны в возмещение расходов по уплате государственной пошлины 200 (двести) рублей.

В удовлетворении иска Антиповой Галины Васильевны в остальной части отказать.                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                             

Решение может быть обжаловано в Калининградский областной суд через Советский городской суд в течении десяти дней со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Мотивированное решение судом составлено 27 сентября 2010 года.

Судья -