Основания и порядок изъятия земельного участка у его собственника (правообладателя).
В Российской Федерации на сегодняшний день в действующем правопорядке земельных отношений установлены механизмы изъятия земельных участков у их собственников (правообладателей). Условно эти механизмы можно разделить на следующие виды:
- изъятие для государственных или муниципальных нужд, в том числе в целях комплексного развития территории;
- изъятие в случае неиспользования по целевому назначению или использования с нарушениями;
- изъятие в порядке реквизиции;
- изъятие в случае конфискации.
Рассмотрим более подробно порядок и основания перечисленных мханизмов изъятия земельного участка.
Изъятие для государственных или муниципальных нужд
Земельные участки для государственных или муниципальных нужд изымаются в исключительных случаях, связанных с государственными (муниципальными) нуждами (ст. 49 ЗК РФ).
В зависимости от того, для чьих нужд изымается земля, выкуп осуществляют Российская Федерация, соответствующий субъект Российской Федерации или муниципальное образование.
Решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд принимают федеральные органы исполнительной власти, органы исполнительной власти субъекта РФ или органы местного самоуправления (п. 3 ст. 279 ГК РФ; ст. 56.2, п. 4 ст. 56.3 ЗК РФ; п. 5.52 Положения, утв. Постановлением Правительства РФ от 05.06.2008 N 432; пп. 73.1 п. 9 Положения, утв. Указом Президента РФ от 11.08.2003 N 960).
При этом собственник (правообладатель) земельного участка должен быть письменно уведомлен о принятом решении об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд органом, принявшим решение об изъятии.
Кроме того, орган, принявший решение об изъятии земельного участка, обязан направить указанное решение в орган регистрации прав для внесения соответствующих сведений в ЕГРН.
Собственнику (правообладателю), за изымаемый его земельный участок предоставляется возмещение, размер которого определяется по результатам оценки.
При определении размера возмещения в него включаются рыночная стоимость земельного участка, право собственности на который подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельный участок, подлежащих прекращению, и убытки, причиненные изъятием такого земельного участка, в том числе упущенная выгода.
При определении размера возмещения учитывается вид разрешенного использования земельного участка (п. 8 Обзора, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 10.12.2015).
В случае если одновременно с изъятием земельного участка осуществляется изъятие расположенных на нем и принадлежащих собственнику (правообладателю) этого земельного участка объектов недвижимого имущества, в возмещение за изымаемое имущество включается рыночная стоимость объектов недвижимого имущества, право собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на объекты недвижимого имущества, подлежащих прекращению (п. п. 1, 2, 3 ст. 281 ГК РФ).
Сроки, размер возмещения, цель изъятия, кадастровые номера земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимости и другие условия, на которых осуществляется изъятие земельного участка, определяются соглашением об изъятии земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости (п. 1 ст. 56.9 ЗК РФ).
При наличии согласия лица, у которого изымается земельный участок, в соглашении об изъятии может быть предусмотрено предоставление этому лицу иного земельного участка и (или) иного недвижимого имущества на условиях и в порядке, которые определены законодательством, с зачетом стоимости такого земельного участка и (или) иного недвижимого имущества или прав на них в размер возмещения за изымаемый земельный участок (п. 3 ст. 281 ГК РФ; п. п. 3, 4 ст. 56.9 ЗК РФ).
Принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд допускается при условии предварительного и равноценного возмещения. При этом сроки, размер возмещения и другие условия, на которых осуществляется принудительное изъятие земельного участка, определяются судом (п. 6 ст. 279, п. 4 ст. 281 ГК РФ).
Если земельный участок был фактически изъят для государственных или муниципальных нужд, но при этом процедура изъятия уполномоченными органами не соблюдена, решение об изъятии не принято и какого-либо возмещения за изъятое имущество не предоставлено, то собственник такого участка имеет право на возмещение причиненных изъятием убытков (п. 26 Обзора, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 07.04.2021).
Статьёй 49 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрены основания изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд, в частности к ним относятся:
- выполнение международных договоров РФ;
- строительство (реконструкция) следующих объектов государственного (федерального, регионального) или местного значения при отсутствии других возможных вариантов их строительства (реконструкции):
объекты федеральных и региональных энергетических систем;
объекты использования атомной энергии;
объекты обороны страны и безопасности государства, в том числе инженерно-технические сооружения, линии связи и коммуникации, возведенные в интересах защиты и охраны Государственной границы РФ;
объекты транспорта и связи федерального и регионального значения, а также объекты инфраструктуры железнодорожного транспорта общего пользования;
объекты, обеспечивающие космическую деятельность;
линейные объекты федерального и регионального значения, обеспечивающие деятельность субъектов естественных монополий;
объекты систем электро-, газоснабжения, систем теплоснабжения, централизованных систем горячего водоснабжения, холодного водоснабжения и (или) водоотведения федерального, регионального или местного значения;
автомобильные дороги федерального, регионального или межмуниципального, местного значения;
- иные основания, предусмотренные федеральными законами.
К иным основаниям, предусмотренным федеральным законом, можно отнести изъятие земельного участка в целях комплексного развития территории.
Изъятие земельного участка возможно, если он находится в границах территории, в отношении которой принято решение о комплексном развитии территории жилой застройки или решение о комплексном развитии территории нежилой застройки (ст. ст. 66, 67 ГрК РФ).
Решение об изъятии земельного участка в данном случае принимает уполномоченный федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта РФ или орган местного самоуправления (п. 2 ст. 56.12 ЗК РФ).
В течение семи рабочих дней со дня принятия решения об изъятии земельного участка и (или) объектов недвижимости уполномоченный орган обязан направить собственнику (правообладателю) земельного участка копию такого решения (пп. 4 п. 4 ст. 56.12 ЗК РФ).
Наряду с условиями, предусмотренными пунктом 1 статьи 56.9 Земельного кодекса Российской Федерации, соглашение об изъятии земельного участка и (или) объектов недвижимости должно содержать выкупную цену изымаемого имущества и размер убытков, подлежащих возмещению в связи с таким изъятием (п. 6 ст. 56.12 ЗК РФ).
Если соглашение не заключено в течение месяца со дня предоставления правообладателю земельного участка проекта соглашения для ознакомления, изъятие земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимости происходит принудительно через суд. В этом случае денежные средства в счет возмещения за изымаемый земельный участок и (или) расположенные на нем объекты недвижимости в течение семи дней со дня вынесения решения суда перечисляются лицом, с которым заключен договор о комплексном развитии территории, уполномоченным органом либо юридическим лицом, созданным РФ или субъектом РФ и обеспечивающим реализацию решения о комплексном развитии территории, на банковский счет собственника (правообладателя), а при отсутствии информации о счете - на депозит нотариуса (п. п. 9, 11 ст. 56.12 ЗК РФ; ч. 5 ст. 87 Основ законодательства РФ о нотариате; ст. 860.11 ГК РФ).
Следует иметь в виду, что решение суда об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в целях комплексного развития территории может быть обжаловано только в части размера возмещения за изымаемый земельный участок и (или) расположенные на нем объекты недвижимости.
Изъятие в случае неиспользования по целевому назначению или использования с нарушениями законодательтсва.
Земельный участок могут изъять у собственника, когда участок предназначен для ведения сельского хозяйства либо жилищного или иного строительства и не используется для этих целей в течение трех лет, если более длительный срок не установлен законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование (ст. 284 ГК РФ).
Если участок используется с нарушением требований законодательства РФ, в частности используется не по целевому назначению или его использование приводит к существенному снижению плодородия земель сельскохозяйственного назначения либо причинению вреда окружающей среде, а также в случае, если на земельном участке возведена или создана самовольная постройка и лицами, обязанными произвести ее снос или приведение в соответствие с установленными требованиями, не выполнены соответствующие обязанности, земельный участок также могут изъять у его собственника (ст. 285 ГК РФ).
Признаки неиспользования земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения по целевому назначению или использования с нарушением законодательства Российской Федерации утверждены Постановлением Правительства РФ от 18.09.2020 N 1482.
Изъятие земельного участка, не используемого по целевому назначению или используемого с нарушением законодательства, осуществляется путем его продажи с публичных торгов. Решение об изъятии земельного участка принимается уполномоченным органом после получения им в установленном порядке соответствующей информации о неисполнении владельцем земельного участка предписания об устранении выявленных нарушений. Если собственник не согласен с решением об изъятии, уполномоченный орган вправе обратиться в суд с требованием о продаже земельного участка с публичных торгов (п. п. 1, 3 ст. 286 ГК РФ; п. 1 ст. 54.1, п. 6 ст. 71 ЗК РФ).
Публичные торги по продаже земельного участка проводятся в течение шести месяцев со дня вступления в силу соответствующего решения суда. По общему правилу начальной ценой изъятого земельного участка является его рыночная стоимость. Если принято решение об изъятии земельного участка, на котором возведена самовольная постройка, то из начальной цены исключаются расходы на снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями. Если указанные расходы, а также затраты по подготовку и проведение публичных торгов превышают рыночную стоимость земельного участка, его начальная цена устанавливается равной одному рублю (п. п. 3 - 5 ст. 54.1 ЗК РФ).
Средства, вырученные от продажи земельного участка с публичных торгов, выплачиваются его бывшему собственнику за вычетом расходов на подготовку и проведение торгов, в том числе на проведение кадастровых работ (если они проводились) и работ по оценке земельного участка (п. 7 ст. 54.1 ЗК РФ).
В случае если на земельном участке расположена самовольная постройка и публичные торги признаны несостоявшимися в отношении земельного участка, начальная цена которого установлена равной одному рублю, либо неоднократно несостоявшимися в остальных случаях, то какое-либо возмещение бывшему собственнику не выплачивается, а земельный участок передается в собственность соответствующего муниципального образования (п. п. 10, 12 ст. 54.1 ЗК РФ).
Изъятие в порядке реквизиции
Земельный участок могут изъять у собственника уполномоченные исполнительные органы государственной власти в порядке реквизиции. Это возможно только в случае стихийных бедствий, аварий, эпидемий, эпизоотий и при иных обстоятельствах, носящих чрезвычайный характер. Стоит отметить, что реквизиция подразумевает временный характер изъятия, а если изъятый земельный участок будет невозможно вернуть, то собственнику выплатят его рыночную стоимость или по его желанию предоставят равноценный участок в другом месте (ст. 242 ГК РФ; ст. 51 ЗК РФ).
Изъятие в случае конфискации
Земельный участок может быть безвозмездно изъят (конфискован) у собственника по решению суда в виде санкции за совершение преступления (ст. 243 ГК РФ; ст. 50 ЗК РФ; ч. 1 ст. 104.1 УК РФ).
