дело № 2-427/2011
З А О Ч Н О Е Р Е Ш Е Н И Е
именем Российской Федерации
14 февраля 2011года г. Калининград
Ленинградский районный суд г. Калининграда в составе:
председательствующего судьи Чесноковой Е.В.
при секретаре Морозовой О.В.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Закрытого акционерного общества «Банк Жилищного Финансирования» филиал в г.Калининграде к Борматова Т.А. о взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество, расторжении кредитного договора
У с т а н о в и л :
ЗАО «Банк Жилищного Финансирования» обратилось в суд с иском к Борматова Т.А. о взыскании долга по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество, указав, что между истцом и ответчиком был заключен кредитный договор №. от ДД.ММ.ГГГГ, по условиям которого банк предоставляет Борматова Т.А. ипотечный кредит в размере хххх рублей с процентной ставкой 13,75 % годовых сроком на 240 месяцев на приобретение двухкомнатной квартиры по адресу <адрес> общей площадью 49,1 кв.м. Ежемесячный платеж составляет хххх руб.
Исполнение обязательства обеспечивалось ипотекой в силу Закона, ДД.ММ.ГГГГ была составлена закладная, согласно которой, первым залогодержателем является истец, денежная оценка предмета ипотеки составляет хххх рублей.
Ответчик допускал неоднократное нарушение взятых на себя обязательств по кредитному договору по возврату кредита, в связи с чем, ответчику неоднократно банком направлялись уведомления об исполнении обязательств по договору. До настоящего времени Борматова Т.А. кредитные обязательства не исполняет.
По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ задолженность ответчика по кредитному договору составляет хххх руб. в том числе: сумма остатка ссудной задолженности по кредиту – хххх руб.; просроченная задолженность по основному кредиту – хххх руб.; сумма просроченных процентов по кредиту – хххх руб.;сумма процентов ссудной задолженности по кредиту за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ – хххх руб.; сумма процентов по просроченному основному долгу за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ – хххх руб.; сумма неустойки по просроченному основному долгу – хххх руб. ;сумма неустойки (штрафов) по просроченным процентам – хххх руб.
Истец просит взыскать с ответчика указанную задолженность по кредитному договору в размере хххх руб., расходы по уплате государственной пошлины в размере хххх рублей, обратить взыскание на недвижимое имущество, являющееся предметом ипотеки в силу Закона, двухкомнатную квартиру по адресу <адрес>, общей площадью 49,1 кв.м с последующим выставлением его на публичные торги по цене установленной в закладной в размере хххх рублей.
В дальнейшем истец дополнил исковые требования, просит расторгнуть кредитный договор №., от ДД.ММ.ГГГГ, обратить взыскание на недвижимое имущество, являющееся предметом ипотеки в силу закона, двухкомнатную квартиру по адресу <адрес> общей площадью 49,1 кв.м. с последующим выставлением его на публичные торги, установив начальную продажную стоимость хххх руб. в соответствии с ликвидационной стоимостью квартиры, определенной ООО «Калининградский центр судебной экспертизы и оценки» в отчете об оценке рыночной и ликвидационной стоимости жилого помещения по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.
В судебном заседании представитель истца Ф.А.С. действующий по доверенности, поддержал исковые требования по изложенным выше основаниям, также просит взыскать расходы банка по оплате оценки предмета залога в сумме хххх руб., не возражает на вынесение по делу заочного решения, просит иск удовлетворить,.
Ответчик Борматова Т.А. в судебное заседание не явилась, извещена судом по месту жительства путем направления заказной почтовой корреспонденцией с уведомлением о вручении, однако извещение возвращено в суд в связи с истечением срока хранения и неявкой адресата за получением, в силу положений ст.117 ГПК РФ, ответчик отказавшийся принять судебное извещение, считается извещенным о дне и времени рассмотрения дела, что дает суду основание с учетом мнения истца для рассмотрения дела в заочном порядке.
Выслушав представителя истца, исследовав собранные по делу доказательства и дав им оценку в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ, суд находит исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
В соответствии со ст. 819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее. К отношениям по кредитному договору применяются правила, предусмотренные для договора займа, если иное не предусмотрено правилами о договоре кредита и не вытекает из существа кредитного договора.
Согласно ч. 1 ст. 809 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором займа, займодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором.
Заемщик в силу ст. 810 ГК РФ обязан возвратить займодавцу полученную сумму в срок и в порядке, которые предусмотрены договором. При этом согласно ст. 810 ГК РФ, когда заемщик не возвращает в срок сумму займа, на эту сумму подлежат уплате проценты в размере, предусмотренном ч. 1 ст. 395 ГК РФ, со дня, когда она должна была быть возвращена, до дня ее возврата займодавцу независимо от уплаты процентов, предусмотренных ч. 1 ст. 809 ГК. Если же договором займа предусмотрено возвращение займа по частям, то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.
Согласно ст. 336 ГК РФ предметом залога может быть всякое имущество, в том числе вещи и имущественные права (требования), за исключением имущества, изъятого из оборота, требований, неразрывно связанных с личностью кредитора, и иных прав, уступка которых другому лицу запрещена законом.
Взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований кредитора согласно ст. 348 ГК РФ может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает, а отказано в обращении взыскания на такое имущество может быть, если допущенное нарушение обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.
В силу ст. 349 ГК РФ требования залогодержателя (кредитора) удовлетворяются из стоимости заложенного имущества по решению суда, а реализация заложенного недвижимого имущества, на которое обращено взыскание, осуществляется в порядке, установленном законом об ипотеке.
Согласно ст. 56 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с данным Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных законом.
В силу ст. 2 и п.п. 3 п. 1 ст. 5 ФЗ «Об ипотеке» ипотекой могут быть обеспечены обязательства по кредитному договору, а предметом ипотеки может быть квартира.
В соответствии со ст. 74 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» к ипотеке предназначенных для постоянного проживания индивидуальных и многоквартирных жилых домов и квартир, принадлежащих на праве собственности гражданам или юридическим лицам, применяются правила Главы XIII указанного Федерального закона.
Если иное не предусмотрено законом или договором, жилой дом или квартира, приобретенные или построенные полностью либо частично с использованием кредитных средств, предоставленных на приобретение или строительство этих дома или квартиры, в соответствии со ст. 77 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» считаются в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру. При этом залогодержателем по данному залогу является банк или иная кредитная организация либо юридическое лицо, предоставившие кредит или целевой заем на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.
Закладная согласно п. 2 ст. 13 ФЗ «Об ипотеке» является ценной бумагой, удостоверяющей следующие права ее законного владельца: право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства; право залога на имущество, обремененное ипотекой.
На основании п. 3 ст. 48 ФЗ «Об ипотеке» владелец закладной считается законным владельцем, если его права на закладную основываются на сделке по передаче прав по закладной и последней отметке на закладной, произведенной предыдущим владельцем. Он не считается законным владельцем закладной, если доказано, что закладная выбыла из владения кого-либо из лиц, сделавших передаточные надписи, в результате хищения или иным образом помимо воли этого лица, о чем владелец закладной, приобретая ее, знал или должен был знать.
Обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества в силу ст. 78 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таких жилом доме или квартире, при условии, что такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных для приобретения данного жилого помещения. Жилой дом или квартира, которые заложены по договору об ипотеке и на которые обращено взыскание, реализуются путем продажи с торгов, проводимых в форме открытого аукциона или конкурса.
Начальная продажная цена заложенного имущества на публичных торгах в соответствии с п. 4 ч. 2 ст. 54 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора – самим судом.
В ходе судебного разбирательства установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО «Банк Жилищного Финансирования» и Борматова Т.А. заключен кредитный договор № по условиям которого банк предоставил заемщику ипотечный кредит в размере хххх рублей с процентной ставкой 13,75 % годовых, сроком на 24 месяцев на приобретение двухкомнатной квартиры по адресу <адрес> общей площадью 49,1 кв.м.. расположенной на 2-м этаже 2 и мансарда этажного жилого дома, стоимостью хххх руб.. Квартира приобретается и оформляется в собственность Борматова Т.А.
Обеспечением исполнения обязательств Заемщика по настоящему Договору является ипотека квартиры, возникающая в силу закона (п.1.4 Договора).
В соответствии с п.2.1. кредит предоставляется заемщику в безналичной форме, путем перечисления всей суммы кредита на счет № в ЗАО «Банк ЖилФинанс», открытый на имя заемщика не позднее 3 рабочих дней, считая с даты подписания настоящего договора.
Датой фактического предоставления кредита является дата зачисления кредитором денежных средств на счет, указанный в п.2.1 настоящего договора.
Банк исполнил взятые на себя обязательства, перечислив на счет заемщика сумму кредита.
В соответствии со ст. 77 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от ДД.ММ.ГГГГ № № квартира в обеспечение обязательств, принятых заемщиками по кредитному договору, считается находящейся в залоге у кредитора в силу закона с момента государственной регистрации договора купли-продажи и права собственности ответчика на квартиру. Следовательно Борматова Т.А. становится залогодателем.
Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним одновременно с государственной регистрацией права собственности ответчика на квартиру ДД.ММ.ГГГГ также зарегистрирована ипотека в силу закона (л.д.89).
ДД.ММ.ГГГГ Борматова Т.А. подписана и ДД.ММ.ГГГГ выдана первоначальному залогодержателю ЗАО «Банк жилищного финансирования» закладная №, указанная закладная иным залогодержателям не передавалась. Государственная регистрация закладной произведена ДД.ММ.ГГГГ
В соответствии с ч. 1 ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.
Залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, согласно п. 1 ст. 1 ФЗ «Об ипотеке» вправе получить удовлетворение своих требований из стоимости заложенного имущества.
По условиям договора заемщик обязуется возвратить полученные денежные средства в полном объеме и уплатить все начисленные проценты за весь фактический период пользования кредитом (п.4.1.1.).
Пунктом 4.1.2 Договора предусмотрено, что, заемщик обязуется возвращать кредит и уплачивать начисленные проценты путем осуществления ежемесячных платежей по возврату кредита и уплате процентов в сумме и порядке, указанном в разделе 3 Договора.
Ежемесячные платежи по возврату кредита и уплате процентов за текущий процентный период, кроме первого и последнего, заемщик производит в срок, предусматривающий поступление денежных средств на счет кредитора не позднее последнего числа каждого месяца. (п.3.3.9Договора).
Стороны установили следующую очередность погашения задолженности в случае недостаточности средств заемщика для исполнения им обязательств: - в первую очередь – возмещение судебных и иных расходов кредитора по взысканию задолженности; - во вторую очередь – на уплату неустойки, начисленную на сумму просроченных процентов по долгу; в третью очередь – на уплату неустойки, начисленную на сумму просроченного основного долга по кредиту; в четвертую очередь – на уплату просроченных процентов; в пятую очередь – на уплату срочных процентов; в шестую очередь – на погашение просроченной задолженности по кредиту; в седьмую очередь – на погашение срочной задолженности по кредиту (п.п.3.3.17 Договора)
В соответствии с соглашением № от ДД.ММ.ГГГГ кредитор имеет право списывать в безакцептном порядке, без дополнительный распоряжений списывать любые средства, поступающие на расчетный счет ответчика.
В соответствии с п.п.4.4.3 Договора, кредитор вправе обратить взыскание на заложенное имущество в следующих случаях: при просрочке ежемесячного текущего платежа по денежному обязательству более чем на 30 календарных дней; при нарушении сроков внесения ежемесячных платежей по денежному обязательству более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна; при неудовлетворении заемщиком требования владельца закладной о досрочном исполнении денежного обязательства в течение 30 календарных дней, считая от даты получения письменного уведомления о таком требовании.
При нарушении сроков возврата кредита, заемщик платит кредитору неустойку в виде пени в размере 0,2 % от суммы просроченного платежа по исполнению обязательств по возврату суммы кредита за каждый календарный день просрочки. В соответствии с п.п.5.3 Договора при нарушении сроков уплаты начисленных по кредиту процентов, заемщик платит кредитору неустойку в виде пени в размере 0,2 % от суммы просроченного платежа по исполнению обязательств по уплате суммы процентов за каждый календарный день просрочки.(п.5.2 Договора)
В соответствии с п.4.4.1 Договора кредитор имеет право потребовать досрочного исполнения обязательств по договору путем предъявления письменного требования о досрочном возврате суммы кредита, начисленных процентов за пользование кредитом и суммы пеней при просрочке заемщиком осуществления очередного ежемесячного платежа по кредиту более чем на 30 календарных дней, при неисполнении или ненадлежащем исполнении заемщиком любого из обязательств, предусмотренных Договором, указанных в п.4.1.7 договора.
В связи с тем, что заемщик допускала неоднократное нарушение взятых на себя обязательств по возврату суммы кредита и процентов по кредиту, ответчику неоднократно направлялись уведомления об исполнении обязательств, от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ от ДД.ММ.ГГГГ, до настоящего времени ответчик свои обязательства по кредитному договору не исполнила
По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ просроченная задолженность по кредиту составила хххх руб., в том числе: - сумма остатка ссудной задолженности по кредиту – хххх руб.; - просроченная задолженность по основному кредиту – хххх руб.; - сумма просроченных процентов по кредиту – хххх руб.; - сумма процентов ссудной задолженности по кредиту за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ – хххх руб.; - сумма процентов по просроченному основному долгу за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ – хххх руб.; - сумма неустойки по просроченному основному долгу – хххх руб. ; - сумма неустойки (штрафов) по просроченным процентам – хххх руб.
При таких обстоятельствах истец вправе ставить вопрос о досрочном возврате всей суммы кредита вместе со всеми причитающимися процентами, в том числе штрафными санкциями, установленными договором, а также требовать расторжения договора в одностороннем порядке в связи с существенными нарушением условий договора заемщиком.
ДД.ММ.ГГГГ ЗАО «Банк Жилищного финансирования» уведомило ответчика о расторжении кредитного договора, вручив ответчику для подписания дополнительное соглашение № о расторжении кредитного договора № от ДД.ММ.ГГГГ, указанное соглашение ответчик не подписала.
В силу пунктов 1, 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации при существенном нарушении договора одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда по требованию другой стороны.
С учетом того, что заемщик свои обязательства по кредитному договору не исполняет более года, такое нарушение суд признает существенным, что является основанием для одностороннего расторжения кредитного договора.
Таким образом, поскольку до настоящего времени задолженность ответчиком перед Банком не погашена, заявленные истцом требования о расторжении договора, взыскании задолженности по кредитному договору в сумме хххх руб. и обращении взыскания на заложенное имущество подлежат удовлетворению.
Определяя начальную продажную стоимость заложенного имущества на публичных торгах, суд исходит из представленного представителем истца отчета, составленного ООО «Калининградский центр судебной экспертизы и оценки» об оценке рыночной и ликвидационной стоимости жилого помещения с датой оценки на ДД.ММ.ГГГГ.
В представленном банком отчете от ДД.ММ.ГГГГ оценщиком определена как рыночная стоимость залога в размере хххх руб., так и его ликвидационная стоимость в размере хххх руб.
При определении возможности применения установленных оценщиком видов стоимости имущества суд учитывает следующее.
Согласно ч.1 ст.40 Налогового кодекса РФ, если иное не предусмотрено настоящей статьей, для целей налогообложения принимается цена, указанная сторонами сделки. Пока не доказано обратное, предполагается, что эта цена соответствует уровню рыночных цен.
Вместе с тем, в соответствии с п.п.5-9 Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №)», утвержденного приказом Минэкономразвития РФ от ДД.ММ.ГГГГ №, при использовании понятия стоимости при осуществлении оценочной деятельности указывается конкретный вид стоимости, который определяется предполагаемым использованием результата оценки, в том числе рыночная и ликвидационная.
При этом рыночная стоимость объекта оценки определяется как наиболее вероятная цена, которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение. Возможность отчуждения на открытом рынке означает также, что объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов, при этом срок экспозиции объекта на рынке должен быть достаточным для привлечения внимания достаточного числа потенциальных покупателей. Отсутствие чрезвычайных обстоятельств означает, что у каждой из сторон сделки имеются мотивы для совершения сделки, при этом в отношении сторон нет принуждения совершить сделку.
При определении ликвидационной стоимости объекта оценки определяется расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества. При определении ликвидационной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца продавать объект оценки на условиях, не соответствующих рыночным.
В отчете от ДД.ММ.ГГГГ приведен расчет ликвидационной стоимости имущества, основанный на его рыночной стоимости.
Таким образом, суд полагает возможным определить начальную продажную стоимость заложенного недвижимого имущества как равную его ликвидационной стоимости, то есть в размере хххх руб.
В силу положений ст. 88, ч. 1 ст. 98 ГПК РФ взысканию с ответчика подлежат и понесенные истцом расходы по уплате государственной пошлины в сумме хххх рублей, расходы по оценке рыночной и ликвидационной стоимости жилого помещения в сумме хххх руб..
На основании изложенного и руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л:
Взыскать с Борматова Т.А. пользу Закрытого акционерного общества «Банк Жилищного Финансирования» задолженность по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ в сумме хххх рубля, расходы по уплате государственной пошлины в размере хххх рублей, расходы по оценке заложенного имущества в размере хххх руб., а всего взыскать хххх
Обратить взыскание хххх руб. на квартиру, расположенную по адресу: <адрес> общей площадью 49,1кв.м, кадастровый номер №, принадлежащую на праве собственности Борматова Т.А..
Определить способ реализации <адрес> общей площадью общей площадью 49,1кв.м, кадастровый номер № путем продажи с публичных торгов, установить начальную продажную стоимость квартиры в сумме хххх руб.
Расторгнуть кредитный договор № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между закрытым акционерным обществом «Банк Жилищного Финансирования» и Борматова Т.А..
Ответчик в течение семи дней со дня получения копии заочного решения вправе подать в суд заявление о его отмене. Заочное решение также может быть обжаловано сторонами в кассационном порядке в течение десяти дней по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения, а в случае, если такое заявление подано – в течение десяти дней со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.
Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.
.
.
Судья: Е.В. Чеснокова
