Дело № 2-484/11
Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
31 января 2011года г. Калининград
Ленинградский районный суд г. Калининграда в составе:
председательствующего судьи Чесноковой Е.В.
при секретаре Морозовой О.В.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Огородова О.А., 3-е лицо контрольно-ревизионная служба Калининградской области к ООО «Альфастрой» о расторжении договора, возврате уплаченной суммы, взыскании неустойки за нарушение срока выполнения работ, компенсации морального вреда
У с т а н о в и л :
Огородов О.А. обратился в суд с иском к ООО «Альфастрой», в котором указал, что ДД.ММ.ГГГГ подписал договор № соинвестирования с ООО «Альфастрой», согласно которому общество обязалось построить 83-х квартирный дом по адресу: <адрес>, после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома. Передать истцу часть построенного объекта в размером установленной договором доли, составляющей в натуре однокомнатную квартиру №, общей проектной площадью 45,19кв.м на 4 этаже 3 подъезда, расположенную в указанном доме. Огородов О.А. обязался уплатить ответчику обусловленную договором сумму инвестиций в размере <данные изъяты>. Свои обязательства по оплате квартиры истец выполнил в полном объеме. По условиям договора ответчик обязался ввести в эксплуатацию многоквартирный дом в ДД.ММ.ГГГГ. однако до настоящего времени квартира истцу не передана. О переносах срока окончания строительства ответчик истца не уведомлял, дополнительных соглашений о переносе сроков не подписывалось.
В связи с существенной задержкой срока ввода объекта в эксплуатацию, ДД.ММ.ГГГГ истец направил ответчику претензионное письмо с требованием о расторжении Договора № соинвестирования от ДД.ММ.ГГГГ, возврате уплаченной по договору суммы и неустойки в размере <данные изъяты>. Ответ от ответчика не получен, до настоящего времени денежные средства истцу не возвращены, квартира для оформления в собственность не передана. Срок ввода объекта в эксплуатацию нарушен на 819дней. Вследствие просрочки обязательств по передаче квартиры истец не может пользоваться квартирой, своевременно осуществить ремонт. Истец намеревался получить квартиру в установленный договором срок для личных и семейных нужд. В настоящее время в связи с ростом цен истец не сможет купить за те же деньги равнозначную квартиру, на которую он рассчитывал при заключении договора с ответчиком.
Просит расторгнуть договор № соинвестирования от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный с ООО «Альфастрой»; взыскать с ООО «Альфастрой» уплаченную по договору сумму <данные изъяты>; неустойку за нарушение установленных сроков выполнения работы(оказания услуги); компенсацию морального вреда в размере <данные изъяты>.
В судебном заседании представитель истца по доверенности Пивоварчик А.Б. исковые требования поддержала по основаниям, изложенным выше. Просит иск удовлетворить.
Представитель ответчика ООО «Альфастрой» - генеральный директор ООО «Альфастрой» Евдоков В.В. исковые требования в части расторжения договора и возврата уплаченный по договору денежных средств признал. Исковые требования в части взыскания неустойки и компенсации морального вреда не признает, пояснил, что он является руководителем двух предприятий: ООО «Альфастрой» и ООО «Стройкомплектсервис». Указанные предприятия являются инвесторами по контрактам № от ДД.ММ.ГГГГ и № от ДД.ММ.ГГГГ. заключенными с Министерством обороны Российской Федерации, результатом которых является передача в собственность РФ квартир для военнослужащих в счет предоставленных земельных участков (правовой статус данных участков - собственность РФ до момента исполнения всех обязательств по контрактам).
Завершение строительства 83-квартирного жилого дома по <адрес> относится к реализации инвестиционного контракта № от ДД.ММ.ГГГГ В данный момент строительно-монтажные работы не ведутся ввиду отсутствия денежных средств, необходимых для достройки дома - это стоимость квартир, передаваемых МО. Данные средства может привлечь только ООО «Стройкомплектсервис» по контракту № от ДД.ММ.ГГГГ о застройке земельного участка по <адрес>, так как является наиболее привлекаемым для потенциальных инвесторов. В этом направлении сейчас и проводится работа. В этом направлении шли переговоры, но без решения проблемы никто инвестировать не рисковал. Данный вопрос решился только в ДД.ММ.ГГГГ года, соответственно в июне месяце данный земельный участок был поставлен на кадастровый учет с изменением разрешенного вида использования под строительство многоквартирных жилых домов, в июле месяце обновлены все технические условия, а в августе получен ГПЗУ на данный участок. На сегодняшний день сформирована вся необходимая правоустанавливающая документация, необходимая для привлечения инвестиционных средств. Достройка 83-квартирного жилого дома по <адрес> входит в себестоимость строительства комплекса жилых домов по <адрес>, так как передача квартир МО осуществлялась с 60 квартирного жилого дома (введен в эксплуатацию в ДД.ММ.ГГГГ году) и 83 квартирного жилого дома. Поэтому в настоящий момент компании ООО «Альфастрой» и ООО «Стройкомплектсервис» оказались в крайне затруднительном финансовом положении в реализации Инвестиционных контрактов № от ДД.ММ.ГГГГ и № от ДД.ММ.ГГГГ, заключённых между ООО «Стройкомплектсервис», «Альфастрой» и Министерством обороны в лице ФГУ «Калининградская КЭЧ района» МО РФ, результатом которых является получение квартир в собственность с последующим закреплением в оперативное управление Министерства обороны и заселением семьями военнослужащих Балтийского флота.
Все соинвесторы, заключившие договора соинвестирования с ООО «Альфастрой» в рамках инвестиционного контракта № от ДД.ММ.ГГГГ оказались заложниками данной ситуации в связи с неправомерными действиями региональных властей, в том числе и истец. Всем соинвесторам периодически разъяснялись причины приостановки строительства 83-квартирного жилого дома, какие действия им предпринимаются, что на разрешение данной ситуации необходимо время и дом будет достроен.
На сегодня ООО «Альфастрой» и ООО «Стройкомплектсервис» предпринимаются все возможные меры по разрешению сложившейся ситуации посредством проведенных переговоров с потенциальными инвесторами. Поэтому решение всех вопросов, связанных с исполнением взятых обязательств в рамках заключенных договоров соинвестирования, в том числе и с Огородовым О.А., возможно при заключении договоров с потенциальными инвесторами.
Мнение истца о том, что дом не будет введен в эксплуатацию – это домыслы истца. Просит учесть финансовое положение ООО «Альфастрой» и желание решить взятые на себя обязательства, а также объективность предъявленной неустойки.
Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела и дав им оценку, суд полагает исковые требования подлежащими удовлетворению частично.
Согласно пункту 1 статьи 1 и пункту 2 статьи 2 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" он распространяет свое действие на отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости после получения разрешения на ввод их в эксплуатацию, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.
В соответствии с данным Федеральным законом договор долевого участия в строительстве отнесен к отдельному виду договоров, по которому одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (ч. 1, 3 ст. 4 Федерального закона).
Как видно из договора № соинвестирования от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО «Альфастрой» и Огородовым О.А. в нем определен конкретный объект долевого строительства - однокомнатная квартира № общей проектной площадью 45.19кв.м на 4 этаже 3 подъезда строящегося 83 квартирного дома по <адрес>, характеристика (расположение и планировка) к квартиры указана в Приложении № к договору:; установлен срок ввода в эксплуатацию – ДД.ММ.ГГГГ, установлена цена договора <данные изъяты>, срок и порядок ее уплаты, установлено, что «Инвестор» обязуется передать соинвестору часть построенного объекта в размере установленной настоящим договором доли, составляющей в натуре однокомнатную квартиру, указанную в договоре.
Таким образом, договор, заключенный между ООО «Альфастрой» и Огородовым О.А. содержатся условия, которым должен отвечать договор участия в долевом строительстве.
На основании пункта 1 статьи 2 Закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214 - ФЗ застройщиком признается юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного
Вместе с тем, в силу положений п.п. 1 и 2 статьи 3 Федерального Закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных жилых домов и иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ", застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства (создания) многоквартирного жилого дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования и (или) размещения проектной декларации в соответствии с указанным законом и государственной регистрации права собственности застройщика на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного жилого дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, или договора аренды такого земельного участка. Право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, имеют отвечающие требованиям указанного Федерального закона застройщики на основании договора участия в долевом строительстве.
Согласно п. 3 статьи 3 вышеуказанного закона в случае привлечения денежных средств гражданина для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, лицом, не имеющим на это права в соответствии с настоящим Федеральным законом, гражданин может потребовать от данного лица немедленного возврата переданных ему денежных средств, а также уплаты предусмотренных статьей 395 Гражданского Кодекса Российской Федерации процентов в двойном размере на сумму этих средств и возмещения сверх суммы процентов причиненных гражданину убытков.
Как следует из сообщения контрольно-ревизионной службы Калининградской области, в отношении ООО «Альфастрой» проведена проверка соблюдения требований Федерального закона №-ФЗ, в результате которой установлено, что разрешение на строительство многоэтажного 83-квартирного дома по адресу: <адрес> выдано войсковой части № ДД.ММ.ГГГГ. Срок действия данного разрешения на строительство до ДД.ММ.ГГГГ.
Земельный участок с кадастровым номером № принадлежит на праве собственности РФ, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ, указанный участок предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование Калининградской КЭЧ)района) МИС БФ.
Строительство дома осуществлялось по инвестиционному контракту о застройке земельного участка, находящегося в пользовании Министерства обороны РФ и расположенного по адресу: <адрес>, ул.А.невского. от ДД.ММ.ГГГГ №, заключенному между Министерством обороны РФ в лице калининградской КЭЧ (района) МИС БФ, воинской частью № и ООО «Альфастрой». В соответствии с условиями данного договора ООО «Альфастрой» предоставлено право заключать договоры соинвестирования строительства, составляющих долю ООО «Альфастрой» и привлекать по ним денежные средства третьих лиц.
Таким образом, ООО «Альфастрой» при заключении ДД.ММ.ГГГГ с истцом договора, названного договором соинвестирования, и, привлекая денежные средства истца с обязательством строительства 83-квартирного дома, сдачи его в эксплуатацию в ДД.ММ.ГГГГ, не имело разрешения на строительство жилого дома по вышеуказанному адресу и застройщиком не являлось.
При таких обстоятельствах, ответчик не вправе был привлекать денежные средства истца для целей, указанных в договоре и такой договор нельзя считать заключенным, со стороны ООО «Альфастрой» имело место неосновательное получение от Огородова О.А. денежных средств, в связи с чем, на основании приведенных выше положений п. 3 ст. 3 Федерального Закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных жилых домов и иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ" исковые требования истца о возврате уплаченных по договору денежных средств обоснованны и подлежат удовлетворению.
Вместе с тем, исковые требования о взыскании неустойки, подлежат удовлетворению на основании п. 3 ст. 3 Федерального Закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных жилых домов и иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ", а не на основании ст.28 закона РФ «О защите прав потребителей», регулирующей ответственность исполнителя за нарушение установленных сроков выполнения работы. В пользу истца подлежат взысканию предусмотренные статьей 395 Гражданского Кодекса Российской Федерации проценты в двойном размере на сумму внесенных истцом по договору денежных средств.
В силу положений п. 1 ст. 395 ГК РФ размер процентов за пользование чужими денежными средствами определяется существующей в месте жительства кредитора, а если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части. При взыскании долга в судебном порядке суд может удовлетворить требования кредитора, исходя из учетной ставки банковского процента на день предъявления иска или на день вынесения решения суда. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.
С учетом изложенного, предусмотренные ст. 395 ГК РФ проценты в двойном размере за пользование чужими денежными средствами за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ – день предъявления иска (957дней просрочки), исходя из ставки рефинансирования ЦБ РФ в размере 7,75% годовых, составляют сумму <данные изъяты>
Вместе с тем, суд считает возможным по заявлению ответчика уменьшить подлежащую уплате неустойку в соответствии со ст.333 ГК РФ в связи с несоразмерностью неустойки нарушенному обязательству до <данные изъяты>.
В силу статьи 15 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей" от ДД.ММ.ГГГГ N 2300-1), моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.
Исковые требования Огородова О.А. в части взыскания компенсации морального вреда согласно положениям ст.15 Закона РФ "О защите прав потребителей" суд находит обоснованными, при определении размера компенсации морального вреда Огородову О.А. суд, в соответствии со ст.151 ГК РФ суд учитывает степень вины ответчика, который, не отвечая требованиям, предъявляемым к застройщику подписал указанный договор, получив от истца денежные средства в полном объеме, а также то, что истец имел намерение приобрести квартиру для своего личного пользования, с учетом принципа разумности и справедливости полагает необходимым взыскать с ООО «Альфастрой» компенсацию морального вреда в размере <данные изъяты>.
Кроме того, с ООО «Альфастрой» подлежит взысканию в доход местного бюджета государственная пошлина в размере <данные изъяты>.
На основании изложенного и руководствуясь ст.194-199ГПК РФ, суд
Р е ш и л:
Взыскать с ООО «Альфастрой» в пользу Огородова О.А. в счет денежных средств, уплаченный по договору № соинвестирования от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между ООО «Альфастрой» и Огородовым О.А. в сумме <данные изъяты>, неустойку в размере <данные изъяты>, компенсацию морального вреда в размере <данные изъяты>, а всего взыскать <данные изъяты> <данные изъяты>, в остальной части иска отказать.
Взыскать с ООО «Альфастрой» государственную пошлину в доход местного бюджета в размере <данные изъяты>.
Решение может быть обжаловано сторонами посредством подачи кассационной жалобы в Калининградский областной суд через Ленинградский районный суд города Калининграда в течение 10 дней со дня изготовления решения в окончательной форме.
Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ
.
.
Судья: Е.В. Чеснокова
