Дело № 2-1952/10г.
Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
20 апреля 2010 года г. Калининград
Ленинградский районный суд г. Калининграда
в составе:
председательствующего судьи Зобовой Н.А.
при секретаре Копсергеновой Р.Л.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по заявлению Яковенко П.П. о признании незаконным отказа Управления Федеральной регистрационной службы по Калининградской области в государственной регистрации соглашения, понуждении зарегистрировать соглашение,
У С Т А Н О В И Л:
Яковенко П.П. обратился в суд с заявлением о признании незаконным отказа Управления Федеральной регистрационной службы по Калининградской области в государственной регистрации соглашения, понуждении зарегистрировать соглашение, указав, что ДД.ММ.ГГГГ Яковенко П.П. отказано в государственной регистрации соглашения о передаче прав и обязанностей по договору № на передачу в аренду городских земель от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Р.» и Яковенко П.П.. Считает отказ незаконным, нарушающим права и создающим препятствия к осуществлению заявителем его прав как собственника объекта недвижимости, поскольку ДД.ММ.ГГГГ было зарегистрировано право собственности Яковенко П.П. на <данные изъяты> долю в праве собственности на жилой дом по адресу: <адрес>. Жилой дом расположен на земельном участке площадью <данные изъяты> кв.м. с кадастровым № с разрешенным использованием для эксплуатации жилого дома. На момент государственной регистрации права собственности Яковенко П.П. на <данные изъяты> долю в праве собственности на жилой дом, ООО «Р.» принадлежали права аренды <данные изъяты> доли земельного участка на основании соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды земли, составленного ДД.ММ.ГГГГ с предыдущим арендатором земельного участка, зарегистрированного ДД.ММ.ГГГГ. Права аренды <данные изъяты> доли земельного участка первоначально принадлежали С. на основании договора № на передачу в аренду городских земель, заключенного с администрацией Светлогорского городского округа Калининградской области и зарегистрированного ДД.ММ.ГГГГ. В соответствии с п. 1 ст. 35 ЗК РФ, п. 1 ст. 552 ГК РФ, при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящееся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части участка, занятой зданием и необходимой для его использования на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. На момент совершения сделки купли-продажи между ООО «Р.» и Яковенко П.П. и на сегодняшний день все собственники долей в жилом доме являются арендаторами долей в земельном участке, права зарегистрированы. Право аренды ООО «Р.» <данные изъяты> доли земельного участка, права аренды остальных собственников в судебном порядке не оспорены, следовательно, являются действительными. Права аренды <данные изъяты> доли в земельном участке подтверждены государственной регистрацией в 2000 году и в 2004 году. Отсутствуют основания для отказа в государственной регистрации соглашения о передаче прав и обязанностей по договору. Какие-либо дефекты сделки по передаче прав и обязанностей по договору № на передачу в аренду городских земель от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Р.» и Яковенко П.П., препятствующие регистрации, отсутствуют. Отказ в государственной регистрации соглашения создает препятствия для осуществления Яковенко П.П., как собственником объекта недвижимости, в полной мере полномочий пользователя земельного участка. Просит признать незаконным отказ Управления Федеральной регистрационной службы по Калининградской области в государственной регистрации соглашения о передаче прав и обязанностей по договору № на передачу в аренду городских земель от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Р.» и Яковенко П.П.. Обязать Управление Федеральной регистрационной службы по Калининградской области зарегистрировать соглашение о передаче прав и обязанностей по договору № на передачу в аренду городских земель от ДД.ММ.ГГГГ, заключенное ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Р.» и Яковенко П.П..
Яковенко П.П. о дне слушания дела извещен надлежащим образом, в судебное заседание не явился, об уважительной причине неявки в суд не сообщил, с заявлением об отложении дела слушанием не обращался.
Представитель Яковенко П.П. по доверенности от 25 января 2010 года Браканов В.Б. в судебном заседании заявление Яковенко П.П. полностью поддержал по изложенным выше основаниям, дополнив, что при переходе права собственности на строение переходит и право пользования земельным участком. Объем и условия указаны в договора аренды земельного участка. Договор аренды прошел государственную регистрацию. Заявителю навязывают процедуру переоформления земельного участка. Просит заявление Яковенко П.П. удовлетворить.
Представитель Управления Федеральной регистрационной службы по Калининградской области по доверенности № от ДД.ММ.ГГГГ Сервут А.В. в судебном заседании с заявлением не согласилась, полностью поддержала основания отказа, дополнив, что предусмотрена правовая экспертиза документов. Представленные документы по форме и содержанию не соответствуют действующему законодательству. Договор аренды заключен до введения в действие ЗК РФ и ЖК РФ, ранее не противоречил закону. После введения ЖК РФ и ЗК РФ изменился порядок предоставления земельных участков, земельный участок неделим, аренда может быть только с множественностью лиц. Земельный участок находится в муниципальной собственности. Документы необходимо привести в соответствие с действующим законодательством. Регистрация носит заявительный порядок, никого не обязывают. Просит в удовлетворении заявления отказать.
Заслушав представителей сторон, изучив письменные материалы дела, суд пришел к следующему.
Как установлено в судебном заседании, Яковенко П.П. является собственником <данные изъяты> доли в праве собственности на жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>.
Под жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, сформирован земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м..
Приобретение прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения, сооружения регулируется ст. 36 ЗК РФ.
Согласно ст. 25 ЗК РФ права на земельные участки возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации.
Из представленных материалов видно, что от имени Яковенко П.П. нотариус Светлогорского нотариального округа Калининградской области Р. обратилась ДД.ММ.ГГГГ в Управление Федеральной регистрационной службы по Калининградской области с заявлением о регистрации соглашения о передаче прав и обязанностей по договору № на передачу в аренду городских земель от ДД.ММ.ГГГГ.
В соответствии со ст. 131 ч. 3 ГК РФ орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан по ходатайству правообладателя удостоверить произведенную регистрацию путем выдачи документа о зарегистрированном праве или сделке, либо совершением надписи на документе, представляемом для регистрации.
Согласно ст. 2 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав – юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.
Сама по себе государственная регистрация прав на недвижимость не порождает каких-либо прав, поскольку свидетельство о государственной регистрации права является правоподтверждающим документом, а не правоустанавливающим.
В соответствии со ст. 9 ФЗ № 122-ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» к компетенции федерального органа в области государственной регистрации относятся правовая экспертиза документов и проверка законности сделки.
ДД.ММ.ГГГГ государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним была приостановлена, поскольку у регистратора возникли сомнения в наличии оснований для проведения государственной регистрации, поскольку документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства. Соглашение от ДД.ММ.ГГГГ о передаче прав и обязанностей по договору № на передачу в аренду городских земель от ДД.ММ.ГГГГ заключено с нарушением п. 3 ст. 36 Земельного кодекса РФ. В соответствии со ст. 607 Гражданского кодекса РФ, ст. 6 Земельного кодекса РФ объектом земельных отношений могут быть земельные участки и другие обособленные объекты, границы которых описаны и удостоверены в установленном порядке. В соглашении от ДД.ММ.ГГГГ должны быть указаны данные, позволяющие определено установить имущество, подлежащее передаче в качестве объекта аренды. В представленном на государственную регистрацию соглашении от ДД.ММ.ГГГГ невозможно определить предмет аренды.
Согласно сообщению Управления Федеральной регистрационной службы по <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ отказано в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в связи с тем, что предоставленные на государственную регистрацию документы по форме и содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.
В соответствии со ст. 2, ст. 20 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» отказ в государственной регистрации прав либо уклонение соответствующего органа от государственной регистрации могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд.
Суд считает данный отказ обоснованными и правомерными, а требования заявителя не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
Исходя из положений ст. 607 ГК РФ, в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).
Земельные участки могут быть переданы в аренду лишь с учетом норм Земельного кодекса РФ, иных правовых актов, регулирующих земельные отношения в РФ, а с момента введения в действие норм главы 17 части 1 ГК РФ – также и с учетом правил ст. 270-293 ГК РФ.
Как установлено в судебном заседании, ДД.ММ.ГГГГ между администрацией Светлогорского городского округа <адрес> и С. заключен договор № на передачу в аренду городских земель, согласно которого С. предоставлен в аренду сроком на 49 лет <данные изъяты> доли земельного участка, составляющая 0,0477 га из общей площади земельного участка 0,1909 га по адресу: <адрес>. Целевое назначение участка эксплуатация <данные изъяты> доли жилого дома.
ДД.ММ.ГГГГ между С. и ООО «Р.» заключено соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды земли.
ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Р.» и Яковенко П.П. заключено соглашение о передаче прав и обязанностей по договору № на передачу в аренду городских земель от ДД.ММ.ГГГГ.
В соответствии со ст. 13 ФЗ № 122-ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», при осуществлении государственной регистрации регистрирующий орган должен установить отсутствие оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав.
При переходе права собственности на строение вместе с этим объектом переходит и право пользования земельным участком. В соответствии со ст. 35 ЗК РФ, ст. 552 ГК РФ покупатель приобретает право пользования не всем земельным участком, а только той его частью, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования.
На государственную регистрацию представителем Яковенко П.П. было представлено соглашение о передаче прав и обязанностей по договору № на передачу в аренду городских земель от ДД.ММ.ГГГГ, заключенное между ООО «Р.» и Яковенко П.П..
Согласно ст. 261 ч. 1 ГК РФ территориальные границы земельного участка определяются в порядке, установленном земельным законодательством, на основе документов, выдаваемых собственнику государственными органами по земельным ресурсам и землеустройству.
Согласно кадастровому паспорту земельного участка с кадастровым №, существует земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м., находящийся по адресу: <адрес>, с разрешенным использованием под эксплуатацию жилого дома.
В соответствии со ст. 22 Земельного кодекса РФ, земельные участки могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и Земельным кодексом РФ.
Согласно ст. 36 Земельного кодекса РФ в случае, если здание, находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено Земельным кодексом РФ, федеральными законами.
Судом установлено, что земельный участок входит в состав домовладения, следовательно, на него распространяется исключительное право собственника недвижимости. Целевое использование земельного участка, а также порядок пользования земельным участком определен с учетом долей в праве собственности на существующий жилой дом.
В соответствии со ст. 6 ЗК РФ объектами земельных отношений являются земельные участки.
В статье 11.1 ЗК РФ описано понятие земельного участка, земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами.
Обязательным приложением к представляемым на государственную регистрацию документам является кадастровый паспорт земельного участка, на котором расположен объект недвижимости.
Данные о сдаваемом в аренду имуществе, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору, являются существенным условием договора аренды.
Существует земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м. с разрешенным использованием под эксплуатацию жилого дома. Исходя из представленных заявителем документов <данные изъяты> доли земельного участка подлежащие переходу, как отдельный объект права не существует, территориальные границы доли земельного участка как самостоятельного объекта не определены, на местности не вынесены, границы не описаны, следовательно, объект не идентифицирован и не может являться предметом сделки.
Передача в аренду доли в праве на земельный участок противоречит ст. 607 ГК РФ, ст. 36 ЗК РФ, поскольку в аренду могут быть переданы земельные участки, а не доля в праве аренды.
Как усматривается из соглашения о передаче прав и обязанностей по договору № на передачу в аренду городских земель от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного ДД.ММ.ГГГГ, к Яковенко П.П. переходят права и обязанности по договору аренды, то есть аренда <данные изъяты> доли земельного участка, составляющая <данные изъяты> из общей площади земельного участка <данные изъяты> по адресу: <адрес>, что противоречит действующему законодательству, предусматривающему предоставление в аренду земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора.
Согласно ст. 20 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», в случае если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или по содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства, в государственной регистрации прав может быть отказано.
Государственный регистратор в сообщении об отказе в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним сослался на абзац 4 п. 1 ст. 20 ФЗ-122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», так как предоставленные на государственную регистрацию документы по форме и содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.
Представленные на государственную регистрацию документы противоречат требованиям закона, поскольку передача в аренду доли в праве на земельный участок противоречит требованиям законодательства, действующего на момент заключения соглашения, так как в аренду могут быть переданы земельные участки, а не доля в праве аренды. Законом предусмотрено заключение договора аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора.
Ссылку представителя заявителя, что заявителю навязывают процедуру переоформления земельного участка, суд полагает несостоятельной, поскольку отказ не содержит никаких обязательств о возложении на заявителя совершения каких-либо действий.
Принимая во внимание изложенные выше обстоятельства, суд полагает, что отказ в государственной регистрации соглашения обоснован и правомерен, поскольку представленное на государственную регистрацию соглашение по содержанию не соответствует требованиям действующего законодательства.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л:
Яковенко П.П. в удовлетворении заявления о признании незаконным отказа Управления Федеральной регистрационной службы по Калининградской области в государственной регистрации соглашения, понуждении зарегистрировать соглашение – отказать.
Решение может быть обжаловано в Калининградский областной суд через Ленинградский районный суд г. Калининграда в течение 10 дней со дня изготовления мотивированного решения.
Решение изготовлено 26 апреля 2010 года.
Судья:
