Судья: Реминец И.А. Дело № 33-1057/2011
К А С С А Ц И О Н Н О Е О П Р Е Д Е Л Е Н И Е
«16» марта 2011 г. г. Калининград
Судебная коллегия по гражданским делам Калининградского областного суда в составе:
председательствующего Бояровой И.К.
судей Струковой А.А., Шевченко С.В.
при секретаре Михалко А.В.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по кассационной жалобе Кузько А.К., Кузько М.А., Савельевой А.Д., несовершеннолетнего Э. на решение Зеленоградского районного суда Калининградской области от 21 января 2011 года, которым в иске Кузько А.К., Кузько М.А., действующего за себя и малолетнего Э., а также Савельевой А.Д. к СПК «Рыболовецкий колхоз «Труженик моря», Сычевскому В.Ю., Управлению Росреестра по Калининградской области о применении последствий недействительности ничтожных сделок - договора купли-продажи 36/100 доли жилого дома № по <адрес>, заключенного между СПК РК «Труженик моря» и Сычевским В.Ю. 16 апреля 2010 года, и дополнительного соглашения к нему от 22 июня 2010 года, отмене регистрации права собственности Сычевского В.Ю. на указанную долю дома и аннулировании свидетельства о праве собственности - отказано; иск Сычевского В.Ю. удовлетворен: Кузько М.А., малолетний Э., Савельева А.Д. признаны не приобретшими право пользования 36/100 доли дома № по <адрес> и сняты с регистрационного учета по указанному адресу; в иске Кузько М.А., действующему за себя и малолетнего Э., Савельевой А.Д. к Сычевскому В.Ю. о признании права пользования указанным жилым помещением - отказано.
Заслушав доклад судьи Струковой А.А., объяснения представителя Кузько А.К., Кузько М.А. - Милько В.Н., поддержавшего доводы жалобы, возражения против доводов жалобы Сычевского В.Ю. и его представителя Шаршавых Н.В. и мнение представителя Управления Росреестра по Калининградской области - Соломатиной А.В., полагавших решение законным и обоснованным, судебная коллегия
У С Т А Н О В И Л А:
Кузько А.К., Кузько М.А.. действующий за своих интересах и интересах несовершеннолетнего сына Э., обратились в суд с иском к СПК «Рыболовецкий колхоз «Труженик моря», Сычевскому В. Ю., Управлению Росреестра по Калининградской области, ссылаясь на то, что СПК «Труженик моря» является собственником жилого помещения в виде 36/100 доли в праве собственности на жилой дом № по <адрес>, решением общего собрания членов СПК «Труженик моря» от 26 марта 2010 года было отменено решение от 27 февраля 2009 года о продаже указанной доли дома Сычевскому В. Ю. и постановлено продать 36/100 доли дома за 500 000 рублей Кузько А.К., который постоянно проживает и зарегистрирован в указанной доле дома с 1978 года. На основании этого решения общего собрания на имя Кузько М.А. была выдана СПК «Труженик моря» доверенность, 29 апреля 2010 года подписан договор купли-продажи этой доли дома между СПК «Труженик моря» и Кузько А.К., внесена оплата в кассу СПК «Труженик моря» в размере 500 000 рублей по приходному ордеру № от 28 апреля 2010 года. Все необходимые документы для регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности были сданы в С. отдел Управления Росреестра по Калининградской области, однако решением государственного регистратора от 22 июня 2010 года в регистрации договора и права собственности было отказано по мотиву непредставления отказа другого сособственника жилого дома Сычевского В.Ю. от преимущественного права покупки доли дома. В этот же день, 22 июня 2010 года, была произведена государственная регистрация права собственности Сычевского В.Ю. на эту долю дома на основании договора купли-продажи от 16 апреля 2010 года, заключенного Сычевским В.Ю. с СПК «Труженик моря». Договор купли-продажи от 16 апреля 2010 года истцы полагают нарушающим их право на выкуп указанного жилого помещения и не соответствующим закону при том, что на таком договоре отсутствует печать СПК «Труженик моря», договор подписан 16 апреля 2010 года после отмены 26 марта 2010 года решения общего собрания о продаже спорной доли дома Сычевскому В.Ю., а дополнительное соглашение от 22 июня 2010 года подписано председателем СПК «Труженик моря» без учета решения общего собрания членов колхоза от 26 марта 2010 года о продаже указанной доли дома Кузько А.К. Также полагают, что оспариваемая сделка является ничтожной в силу положений ст. 169 ГК РФ, поскольку отчуждение спорной доли совершено продавцом в короткий промежуток времени с двумя покупателями, о чем свидетельствуют издание распоряжения, выдача доверенностей различным представителям и получение денежных средств от обоих покупателей. С учетом изложенного просили признать договор купли - продажи 36/100 доли дома № по <адрес> от 16 апреля 2010 года и дополнительное соглашение к нему от 22 июня 2010 года ничтожными сделками, отменить регистрацию права собственности Сычевского В.Ю. и аннулировать свидетельство о праве собственности Сычевского В.Ю.
Судом к участию в деле в качестве 3-го лица без самостоятельных требований привлечена Савельева А.Д., зарегистрированная в спорной доле дома с 1997 года.
Сычевский В.Ю. обратился в суд с иском к Кузько М.А., действующему за себя и несовершеннолетнего сына Э., Савельевой А. Д. о признании их не приобретшими право пользования указанной долей дома, ссылаясь на то, что по договору мены от 20 мая 2008 года им была приобретена 64/100 доля жилого дома № по <адрес>, а по договору купли-продажи от 16 апреля 2010 года - 36/100 доля того же жилого дома. На момент приобретения 36/100 доли дома в указанном жилом помещении были зарегистрированы Кузько А.К. с 1978 года; его внучка Савельева А.Д. с 1997 года, сын Кузько М.А. и несовершеннолетний ребенок последнего Э. с 2007 года. Ранее указанная доля дома находилась в пользовании СПК «Рыболовецкий колхоз «Труженик моря», право собственности на нее надлежащим было зарегистрировано СПК «Труженик моря» только 15 апреля 2010 года на основании решения Арбитражного суда Калининградской области от 31 июля 2009 года. Ни с кем из ответчиков СПК «Труженик моря» договор найма указанного жилого помещения не заключал и, более того, в силу ст. 131 ГК РФ такое право у СПК возникло только после регистрации права собственности на долю дома, т.е. с апреля 2010 года. Никто из ответчиков не состоял в трудовых отношениях с СПК, в дом никто из них не вселялся, в нем не проживает, обязательные платежи не производил, членами семьи истца ответчики также не являются. В силу ст.ст. 30, 69 ЖК РФ право на 36/100 доли дома ответчики не приобрели. Также Сычевский В.Ю. указывал, что Савельева А. Д. была зарегистрирована в спорной доле дома с 1997 года, однако и с ней в соответствии с действовавшим до 1 марта 2005 года жилищным законодательством договора найма (аренды) заключено не было. Кроме того, решением Зеленоградского районного суда Калининградской области от 18 октября 2004 года семья С., в том числе и несовершеннолетняя в тот период времени Савельева А.Д., была выселена из спорного жилого помещения без предоставления другого жилого помещения. При этом судом было установлено, что с 1997 года в доме никто не проживал, дом был приведен в аварийное состояние, непригодное для проживания. Из выписки из похозяйственной книги следует, что Савельева А. Д. была вновь зарегистрирована в спорной доле дома в январе 2007 года, тогда как с самим Кузько А. К. договор социального найма был заключен только 3 сентября 2007 года. С учетом изложенного просил признать Кузько М. А., Э., Савельеву А. Д. на основании ст.ст. 31, 84 ЖК РФ не приобретшими права проживания спорным жилым помещением и снять их с регистрационного учета по указанному адресу.
Кузько М.А., действующий в своих интересах и интересах несовершеннолетнего сына Э., а также Савельева А. Д. обратились в суд с встречным иском к Сычевскому В. Ю. о признании пользования спорным жилым помещением, ссылаясь на то, что решением Арбитражного суда Калининградской области за СПК «Труженик моря» было признано право собственности на спорное жилое помещение без указания момента возникновения такого права. Истцы проживают в квартире № дома № по <адрес> (36/100 доли дома) с момента рождения, в отношении Савельевой А.Д. судебного решения о выселении не принималось, она была вселена в квартиру вместе с родителями С.. Кроме того, из содержания предварительного договора купли-продажи от 20 марта 2009 года между СПК «Труженик моря» и Сычевским В. Ю. следует, что на момент его заключения в указанной доле дома зарегистрированы Кузько А.К., Кузько М.А., Савельева А.Д., которые сохраняют право проживания, что является существенным условием договора и подчеркивает признание прав ответчиков на жилое помещение со стороны Сычевского В. Ю. Кроме того, местом жительства несовершеннолетнего Э. является место жительства его отца Кузько М.А.
Судом постановлено решение, изложенное выше.
В кассационной жалобе Кузько А.К., Кузько М.А., действующий в свох интересах и интересах несовершеннолетнего Э., а также Савельева А.Д. просят решение отменить и принять новое решение об удовлетворении их требований и об отказе в иске Сычевскому В.Ю., настаивая на доводах, аналогичных изложенным в исковых заявлениях.
Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия находит решение подлежащим отмене в части отказа в удовлетворении иска Кузько А.К. о применении последствий недействительности ничтожных сделок и в части удовлетворения иска Сычевского В.Ю. вследствие неправильного применения судом первой инстанции норм материального права, а в остальной части - подлежащим оставлению без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Отказывая в удовлетворении требований Кузько А.К. о применении последствий недействительности ничтожной сделки, суд первой инстанции исходил из того, что Кузько А.К. не имеет преимущественного права на выкуп 36/100 доли указанного дома, а Сычевский В.Ю., заключив оспариваемый договор купли-продажи, не противоречащий закону, реализовал как сособственник жилого дома преимущественное право покупки доли дома в порядке ст. 250 ГК РФ.
Удовлетворяя требования Сычевского В.Ю. о признании Кузько М.А., малолетнего Э. и Савельевой А.Д. не приобретшими право пользования 36/100 доли указанного дома, суд указал, что ответчики не представили бесспорных доказательств фактического вселения в спорное жилое помещение для постоянного проживания, а также доказательств ведения общего хозяйства с нанимателем Кузько А.К., а Савельева А.Д., кроме того, не является членом семьи последнего.
С такими суждениями коллегия не может согласиться.
Решением Зеленоградского районного суда Калининградской области от 13 октября 2008 года по делу по иску Кузько А.К., Кузько М.А., Э., Савельевой А.Д. к СПК «Труженик моря», Сычевскому В.Ю. о признании незаконным постановления правления СПК «Труженик моря» от 27 февраля 2009 года и решения общего собрания членов СПК «Труженик моря» от 12 марта 2009 года о продаже 36/100 доли указанного дома Сычевскому В.Ю., признании недействительным предварительного договора купли-продажи, заключенного 20 марта 2009 года между СПК «Труженик моря» и Сычевским В.Ю., признании права пользования указанным жилым помещением установлено следующее:
- Кузько А.К. являлся членом рыболовецкого колхоза «Труженик моря» и был исключен из членов колхоза по собственному желанию 9 октября 1998 года, в период работы в рыболовецком колхозе Кузько А.К. был вселен и зарегистрирован в 1978 года в квартиру № дома № по <адрес> общей площадью с холодными помещениями 30,6 кв.м, в том числе общей площадью 26,1 кв.м, жилой площадью 16,9 кв.м, где и проживает по договору социального найма;
- в данной квартире с 1997 года зарегистрирована Савельева А.Д., с 2007 года - сын нанимателя Кузько М.А. и внук нанимателя - Э.;
- СПК «Труженик моря» было оформлено право собственности на упомянутый жилой дом с признанием решением Арбитражного суда Калининградской области от 31 июля 2009 года права собственности на названное жилое помещение как на 36/100 доли дома.
- собственником остальной доли (64/100) дома с 25 ноября 2008 года является Сычевский В.Ю.
Указанное решение суда вступило в законную силу 3 марта 2010 года и имеет преюдициальное значение для разрешения настоящего спора (ч. 2 ст. 61 ГПК РФ).
Как следует из кассационного определения судебной коллегии по гражданским делам Калининградского областного суда от 3 марта 2010 года по упомянутому гражданскому делу, основанием для отказа заявленных требований явилось то, что оспариваемые решения правления и общего собрания членов СПК «Труженик моря» об отчуждении спорной доли дома Сычевскому В.А. не повлекли за собой продажу ему занимаемого истцами жилого помещения, предварительный договор купли-продажи от 20 марта 2009 года прекратил свое действие и не реализован, а право пользования истцов спорным жилым помещением никем не оспаривается.
Из материалов дела также следует, что на момент подписания между Сычевским В.Ю. и СПК «Труженик моря» договора купли-продажи 36/100 доли указанного дома от 16 апреля 2010 года решение общего собрания членов СПК «Труженик моря» от 12 марта 2009 года о продаже спорной доли дома Сычевскому В.Ю. было отменено и 26 марта 2010 года принято новое решение о продаже этой доли дома Кузько А.К. за 500 000 руб.
Решение общего собрания членов СПК «Труженик моря» от 26 марта 2010 года было исполнено путем подписания 29 апреля 2010 года договора купли-продажи между СПК «Труженик моря» и Кузько А.К., а также уплаты последним 28 апреля 2010 года продавцу денежных средств в размере 500 000 руб.
Единоличное распоряжение председателя СПК «Труженик моря» Д. от 22 июня 2010 года о продаже 36/100 доли дома за 500 000 руб. Сычевскому В.Ю. принято неправомочным органом (главы 12, 17 Устава СПК «Труженик моря» и п. 15.10 Устава) при том, что исполнительным органом колхоза фактически отменено решение высшего органа управления - общего собрания членов СПК.
В ходе рассмотрения дела СПК «Труженик моря» не возражало против удовлетворения заявленных Кузько требований, не одобрив таким образом действия председателя СПК «Труженик моря» по отмене по собственному усмотрению решения общего собрания членов кооператива от 26 марта 2010 года.
С учетом имеющихся в деле доказательств, коллегия считает, что собственник спорной доли дома - СПК «Труженик моря» - не принимал в установленном порядке решения об ее отчуждении Сычевскому В.А., постановив продать 36/100 доли дома Кузько А.К., в связи с чем положения ст. 250 ГК РФ к спорным правоотношениям не применимы.
Принимая во внимание, что вступившим в законную силу судебным решением установлен факт наличия между Кузько А.К. и СПК «Труженик моря» в отношении названного жилого помещения правоотношений, вытекающих из договора социального найма, а также наличие решения общего собрания членов СПК «Труженик моря» о продаже занимаемого Кузько А.К. жилого помещения и отсутствие решения правомочного органа кооператива об отчуждении 36/100 доли дома Сычевскому В.Ю., судебная коллегия приходит к выводу об ошибочности выводов суда первой инстанции об отсутствии у Кузько А.К. законного права на выкуп 36/100 доли дома и о ничтожности оспариваемого Кузько А.К. договора купли-продажи от 16 апреля 2010 года и дополнительного соглашения к нему от 22 июня 2010 года.
При таких обстоятельствах решение об отказе Кузько А.К. в иске о применении последствий недействительности ничтожных сделок не может быть признано законным и обоснованным, оно подлежит отмене.
Поскольку все обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены на основании имеющихся доказательств, коллегия считает необходимым, не передавая дело на новое рассмотрение, вынести в этой части новое решение об удовлетворении заявленных Кузько А.К. требований о применении последствий недействительности ничтожных сделок - договора от 16 апреля 2010 года купли-продажи 36/100 доли в праве собственности на жилой дом № по <адрес> и дополнительного соглашения к нему от 22 июня 2010 года, заключенных между СПК «Труженик моря» и Сычевским В.Ю.
С учетом такого решения коллегия считает, что у Сычевского В.Ю., не являющемуся наймодателем или законным собственником 36/100 доли дома, отсутствует право требовать признания не приобретшими право на жилое помещение в отношении лиц, вселенных Кузько А.К. в спорное жилое помещение, в связи с чем решение об удовлетворении иска Сычевского В.Ю. также подлежит отмене с вынесением нового решения об отказе в иске Сычевскому В.Ю.
Проверяя законность и обоснованность решения суда в остальной части, судебная коллегия принимает во внимание, что по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки надлежащим истцом является Кузько А.К., который имеет законное право на выкуп спорной доли дома.
Поскольку у Кузько М.А., действующего в своих интересах и интересах несовершеннолетнего Э., не возникло право на заключение договора купли-продажи спорной доли дома и Кузько М.А., Э. не являются участниками оспариваемого договора купли-продажи от 16 апреля 2010 года и дополнительного соглашения к нему от 22 июня 2010 года, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что оспариваемой сделкой не нарушены законные права и интересы этих истцов, в связи с чем коллегия не усматривает достаточных оснований к отмене решения в части отказа в иске Кузько М.А., действующего в своих интересах и интересах несовершеннолетнего Э., о применении последствий недействительности ничтожных сделок (ст.ст. 3, 4 ГПК РФ, ст. 12 ГК РФ).
Исковые требования Кузько А.К., Кузько М.А., действующего в своих интересах и интересах несовершеннолетнего Э., об отмене государственной регистрации права собственности Сычевского В.Ю. на жилое помещение и об аннулировании свидетельства о государственной регистрации права не подлежат удовлетворению при том, что на основании настоящего решения о применении последствий недействительности ничтожных сделок регистрирующим органом регистрационная запись о праве собственности Сычевского В.Ю. на спорную долю дома подлежит погашению во внесудебном порядке в порядке, установленном Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Кроме того, коллегия не усматривает оснований к отмене решения в части отказа в иске Кузько М.А., действующего за себя и несовершеннолетнего сына Э., а также Савельевой А. Д. к Сычевскому В.Ю. о признании права на жилое помещение при том, что по этим требованиям Сычевский В.Ю. является ненадлежащим ответчиком, не являясь наймодателем или собственником спорной доли дома, а правомочным лицом соответствующие требования не заявлены.
При таких обстоятельствах судебная коллегия находит решение в части отказа в иске Кузько М.А., действующего в своих интересах и интересах несовершеннолетнего Э., о применении последствий недействительности ничтожных сделок, отказа в иске Кузько А.К., Кузько М.А., действующего в своих интересах и интересах несовершеннолетнего Э., об отмене государственной регистрации права собственности Сычевского В.Ю. на жилое помещение и об аннулировании свидетельства о государственной регистрации права, а также в части отказа в иске Кузько М.А., действующего за себя и несовершеннолетнего сына Э., а также Савельевой А. Д. к Сычевскому В.Ю. о признании права на жилое помещение подлежащим оставлению без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Руководствуясь ст.ст. 361, 366 ГПК РФ, судебная коллегия
О П Р Е Д Е Л И Л А:
Решение Зеленоградского районного суда Калининградской области от 21 января 2011 года отменить в части отказа в иске Кузько А.К. и в части удовлетворения иска Сычевского В.Ю. и вынести в этой части новое решение, которым иск Кузько А.К. к СПК «Труженик моря», Сычевскому В.Ю. о применении последствий недействительности ничтожных сделок удовлетворить: применить последствия недействительности ничтожных сделок - договора от 16 апреля 2010 года купли-продажи 36/100 доли в праве собственности на жилой дом № по <адрес> и дополнительного соглашения к нему от 22 июня 2010 года, заключенных между СПК «Труженик моря» и Сычевским В.Ю., - путем передачи указанной доли жилого дома в собственность СПК «Труженик моря» и взыскания с СПК «Труженик моря» в пользу Сычевского В.Ю. денежных средств в размере 500 000 руб.; в иске Сычевскому В.Ю. о признании Кузько М.А., Э. и Савельевой А.Д. не приобретшими право пользования указанной долей дома и снятии с регистрационного учета по данному адресу - отказать.
В остальной части этого же решение оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Председательствующий:
Судьи:
