РОССИЙСКАЯ ФЕДЕРАЦИЯ
КАЛИНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
Судья Оксенчук Ж.Н. Дело № 33 - 5742
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
15 декабря 2010 г. город Калининград
Судебная коллегия по гражданским делам Калининградского областного суда в составе:
Председательствующего: Мухарычина В.Ю.
Судей: Зинченко С.В., Чернышевой И.П.
При секретаре: Елиной А.А.
рассмотрела в судебном заседании 15 декабря 2010 года кассационную жалобу Демидович В.М. на решение Центрального районного суда г. Калининграда от 14 октября 2010 года, которым исковые требования удовлетворены частично. Расторгнут кредитный договор № от 10 августа 2007 года. Взыскана с Демидович В.М. в пользу ЗАО «Ипотечный брокер» задолженность по кредиту в размере 239 831.99 долларов США, задолженность по процентам 43 919.01 долларов США, пени 17 549.45 долларов США, расходы по оплате госпошлины в размере 54 002.19 рублей, расходы по оценке заложенного имущества в размере 6500 рублей, а всего в рублевом эквивалента 9 122 504 (девять миллионов сто двадцать две тысячи пятьсот четыре) рубля 91 копейка. Обращено взыскание на заложенное имущество: земельный участок (кадастровый номер №, площадью 600 кв.м., с расположенным на нем жилым домом, общей площадью 262.1 кв.м., по адресу: <адрес>, установлена начальная продажная цену заложенного имущества в сумме 6 994 900 (шесть миллионов девятьсот девяносто четыре тысячи девятьсот) рублей, путем реализации имущества с публичных торгов. В удовлетворении остальной части иска отказано.
Заслушав доклад судьи Зинченко С.В., объяснения представителя Демидович В.М. Полянского Д.В., поддержавшего кассационную жалобу, возражения представителя ЗАО «Ипотечный брокер» Петренко М.С., судебная коллегия
У С Т А Н О В И Л А :
ЗАО «Ипотечный брокер» обратилось в суд с вышеуказанным иском, ссылаясь на то, что 10.08.2007 года между Коммерческим банком «М.» и Демидович В.М. был заключен кредитный договор №, по которому банк предоставил Демидович кредит в сумме 250 000 долларов США, сроком на 182 месяца, с процентной ставкой по кредиту 10.8% годовых, а заемщик обязался возвратить кредит и уплатить проценты, начисленные за пользование кредитом в порядке, установленном кредитным договором. В соответствии с п.1.3. кредитного договора, кредит был предоставлен для целевого использования, а именно для приобретения, ремонта и благоустройства жилого дома, общей площадью с холодными помещениями 282.6 кв.м., общей площадью 262.1 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, а также земельного участка под строительство индивидуального жилого дома, площадью 600 кв.м., по адресу: <адрес>. Кредитные средства в сумме 250 000 долларов США были предоставлены ответчику 10.08.2007 года.
09.10.2007 года между продавцом и ответчиком был подписан договор купли-продажи земельного участка с расположенным на нем жилым домом. Согласно п.1.5 данного договора купли-продажи стоимость жилого дома и участка составила 990 000 рублей. Демидович В.М. зарегистрировала право собственности на жилой дом и земельный участок.
10 августа 2007 года была составлена закладная, в соответствии с которой ответчик передал в залог КБ «М.» приобретенные им на кредитные средства жилой дом и земельный участок.
В соответствии с условиями кредитного договора ответчик обязался надлежащим образом исполнять обязательства, установленные кредитным договором, ежемесячные платежи должны были вноситься 25-го числа каждого месяца. Ежемесячный платеж составил 2810.17 долларов США.
30.09.2009 года между Банком и ЗАО «Ипотечный брокер» был подписан договор № о передаче прав, согласно которого банк передал в полном объеме ЗАО «Ипотечный брокер» право требования к Демидович В.М. на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, возникшему из кредитного договора, а также право залога на имущество, обремененное ипотекой, которое осуществляется путем передачи закладной. 30.09.2009г. закладная была передана истцу. О состоявшейся уступке права к ЗАО «Ипотечный брокер» банк уведомил Демидович В.М. заказным письмом. За период с 10.08.2007 года по 09.06.2009 года ответчик произвел оплату в погашение основного долга в размере 10 168,01 долларов США. 25.02.2009г. ответчиком была внесена последняя оплата в размере 504 доллара США. По состоянию на 09.06.2009г. общая сумма задолженности составила 251 727,49 долларов США. 10.03.2010года было составлено заключение о залоговом обеспечении, согласно которого рыночная стоимость жилого дома и земельного участка составила 5 250 000 рублей.
Просили взыскать с ответчика задолженность по кредитному договора в сумме 251 727.49 долларов США. Обратить взыскание на заложенное имущество, установив начальную продажную цену задолженного имущества в сумме 5 250 000 рублей, а также способ реализации заложенного имущества с публичных торгов. Расторгнуть кредитный договор от 10.08.2007 года и взыскать с ответчика проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме, эквивалентной 248 908.04 долларов США, начиная с даты вступления решения в законную силу. Впоследствии истец уточнил исковые требования и просил расторгнуть кредитный договор, взыскать задолженность по кредитному договору 301 300.45 долларов США, из них задолженность по кредиту 239 831.99 долларов США, задолженность по процентам 43 919.01 долларов США, пени 17 549.45 долларов США. Обратить взыскание на заложенное имущество, установить начальную продажную цену заложенного имущества в сумме 6 994 900 рублей, из них цену жилого дома 5 658 410 рублей, земельного участка 1 336 490 рублей, установить способ реализации заложенного имущества с публичных торгов. Взыскать с ответчика проценты за пользование чужими денежными средства в сумме, эквивалентной 283 751 долларов США, что по состоянию на 13.10.2010г. составляет 8 534 180.2 рублей, начиная с даты вступления решения в законную силу, а также взыскать расходы по оплате госпошлины.
Судом принято изложенное выше решение.
В кассационной жалобе Демидович В.М. с решением не согласна, считая выводы суда необоснованными.
Изучив материалы дела и обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия находит решение суда подлежащим оставлению без изменения.
Как было установлено судом, 10 августа 2007 года между КБ «М.» и Демидович В.М. был заключен кредитный договора №, по условиям которого банк предоставил ответчику кредит в размере 250 000 долларов США сроком на 182 месяца с процентной ставкой 10.8% годовых. Пунктом 1.3 договора предусмотрено, что кредит предоставляется для целевого использования, а именно для приобретения, ремонта и благоустройства жилого дома, состоящего из пяти комнат, общей площадью с холодными помещениями 282.6 кв.м., общей площадью 262.1 кв.м., жилой площадью 99.8 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, а также земельного участка под строительство индивидуального жилого дома, кадастровый номер №, общей площадью 600 кв.м., расположенного по <адрес>. 10 августа 2007 года денежные средства в размере 250 000 долларов США были предоставлены Демидович В.М. путем зачисления на счет.
10 августа 2007 года между П. и Демидович В.М. был заключен договор купли-продажи, согласно которого Демидович В.М. приобрела в собственность жилой дом по <адрес>, а также земельный участок площадью 600 кв.м. по данному же адресу. Данное недвижимое имущество было приобретено ответчиком за 990 000 рублей. Пунктом 1.1 договора купли-продажи предусмотрено, что вышеуказанное имущество приобретается за счет кредитных средств, предоставляемых КБ «М.», согласно кредитного договора от 10.08.2007 года. Пунктом 2.2. договора купли-продажи предусмотрено, что в соответствии со ст.77 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предмет договора считается находящимся в залоге у кредитора в силу закона с момента государственной регистрации права собственности покупателя на предмет залога, при этом покупатель становится залогодателем. 22.08.2007 года Демидович В.М. зарегистрировала право собственности на жилой дом и земельный участок.
10 августа 2007 года был составлена закладная, в соответствии с которой Демидович В.М. передала в залог КБ «М.» приобретенные ею на кредитные средства жилой дом и земельный участок. 22.08.2007 года данная закладная была зарегистрирована в УФРС по <данные изъяты>.
30 сентября 2009 года между КБ «М.» и ЗАО «Ипотечный брокер» был заключен договор № о передаче прав, согласно п. 1.1. которого банк передал в полном объеме, а ЗАО приняло право на получение исполнения по денежным обязательствам, обеспеченным ипотекой, возникшие из кредитных договоров, указанных в приложении № к договору, а также право залога на имущество, обремененное ипотекой. В приложении № к договору № указана Демидович В.М. Сведения о заключенном договоре № от 30.09.2009 года были внесены в закладную.
В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.
В соответствии со ст. 819 ГК РФ по кредитному договору банк (кредитор) обязуется предоставить денежные средства заёмщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заёмщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на неё.
Согласно п. 1 ст. 810 и п. 1 ст. 809 ГК РФ заёмщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа. Если иное не предусмотрено законом или договором займа, займодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором.
Согласно п. 2 ст. 807 ГК РФ иностранная валюта и валютные ценности могут быть предметом займа на территории Российской Федерации с соблюдением правил ст.ст. 140,141 и 317 ГК РФ.
В соответствии с п. 2 ст. 140 и п. 3 ст. 317 ГК РФ использование иностранной валюты, а также платежных документов в иностранной валюте при осуществлении расчетов на территории Российской Федерации по обязательствам допускается в случаях, порядке и на условиях, определенных законом или в установленном им порядке.
Пунктом 1 ч. 3 ст. 9 Федерального закона «О валютном регулировании и валютном контроле» предусмотрено, что валютные операции между резидентами и уполномоченными банками, связанные с получением и возвратом кредитов и займов, уплатой сумм процентов и штрафных санкций по соответствующим договорам осуществляются без ограничений.
Согласно ст.450 ГК РФ по требованию одной из сторон договора, договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Судом установлено и не оспаривалось сторонами, что последний платеж в погашение задолженности по кредитному договору был внесен Демидович в феврале 2009 года, с марта 2009 года платежи в счет погашения задолженности не вносились.
Довод представителя ответчика о том, что договор об уступки прав совершен с нарушением действующего законодательства, поскольку не зарегистрирован в установленном порядке, суд правильно признал несостоятельным.
Передача прав по закладной предусмотрена статьей 48 Федерального Закона РФ от 16.07.1998г. «Об ипотеке (залоге недвижимости)», согласно которой, при передаче прав по закладной лицо, передающее право, делает на закладной отметку о новом владельце, если иное не установлено настоящим Федеральным Законом.
Следовательно, суд правильно исходил из того, что передача прав по закладной осуществляется в простой письменной форме.
Пунктом 2 данной статьи предусмотрено, что при переходе прав на закладную к другому лицу переходит вся совокупность прав, удостоверяемых данной ценной бумагой. Статья 142 ГК РФ также устанавливает, что с передачей ценной бумаги переходят все удостоверяемые ею права в совокупности.
Как усматривается из материалов дела, договор цессии заключен в письменной форме, тем самым предъявляемые к таким договорам требования по форме соблюдены. При этом в законе не содержится запрета на заключение договоров уступки требований, переход права по которым не прошел государственную регистрацию.
Учитывая вышеизложенное, суд обоснованно признал, что к ЗАО «Ипотечный брокер» перешли все права по кредитному договору и закладной, в связи с чем он вправе предъявлять к ответчику указанные выше требования.
Наличие задолженности у ответчика перед истцом в указанном выше размере подтверждается материалами дела, представленный истцом расчет обоснован, судом проверен, поэтому правомерно положен в основу решения.
В кассационной жалобе Демидович указывает на то, что сумма задолженности по кредитному договору, которую взыскал суд, намного выше первоначально заявленных требований.
Из материалов дела видно, что сначала истец предъявил требование о взыскании задолженности по кредитному договору по состоянию на июнь 2009 года, затем увеличил исковые требования с учетом задолженности по состоянию на октябрь 2010 года.
Таким образом, размер задолженности увеличился в связи с увеличением периода задолженности.
Согласно п.1.5.1. кредитного договора обеспечением исполнения обязательств по кредитному договору является ипотека жилого дома и земельного участка, возникающая в силу закона и удостоверенная закладной. В силу п. 4.4.2 кредитного договора, в случае неисполнения ответчиком требования о досрочном исполнении обязательств по кредитному договору в течение 15 дней, истец имеет право обратить взыскание на заложенное имущество.
В силу ст. 348 ГК РФ неисполнение или ненадлежащее исполнение должником обеспеченного залогом обязательства является основанием для обращения взыскания на заложенное имущество. В соответствии со ст.349 ГК РФ требования залогодержателя (кредитора) удовлетворяются из стоимости заложенного недвижимого имущества по решению суда.
С учетом изложенного, а также принимая во внимание, что право истца на получение исполнения по кредитному договору обеспечено, суд правильно исходил из того, что требование ЗАО «Ипотечный брокер» об обращении взыскания на жилой дом и земельный участок является обоснованным.
Суд правомерно обратил взыскание на следующее заложенное имущество: земельный участок под строительство индивидуального жилого дома площадью 600 кв.м., расположенный по адресу: <адрес> и жилой дом общей площадью 262.1 кв.м., расположенный по адресу :<адрес>, определив начальную продажную заложенного имущества в сумме 6 994 900 рублей, путем реализации с публичных торгов.
Довод представителей ответчика о том, что оценка заложенного имущества, произведенная истцом, занижена и не является рыночной стоимостью, суд правильно признал несостоятельным, поскольку оценка, произведенная ООО «Н.», обоснованна, сомнений у суда не вызвала. Кроме того, как пояснили представители ответчицы, заложенный жилой дом был выставлен на продажу с 2009 года за 270 000 долларов США, однако, до настоящего времени не продан, т.к. нет покупателей. Как следует из оценки, представленной Демидович, цена жилого дома и земельного участка определена в 12 931 000 рублей, что соответствует 429 939 долларов США. Суд обоснованно указал на то, что данная оценка существенно завышена, поскольку даже за 270 000 долларов США Демидович более года не может реализовать заложенное имущество. Кроме того, судом определяется начальная продажная цена заложенного имущества с целью удовлетворения требований истца по погашению имеющейся задолженности по кредитному договору.
Денежная сумма, полученная от реализации вышеуказанного имущества, подлежит направлению в счет погашения задолженности ответчицы перед истцом.
В кассационной жалобе Демидович ссылается на то, что предъявление истцом требования об обращении взыскания на заложенное имущество - жилой дом, фактически является требованием о выселении.
С чем согласиться нельзя. Требования о выселении Демидович и членов семьи истцом заявлено не было и в данном деле такое требование не рассматривалось.
Прочие доводы кассационной жалобы правового значения для дела не имеют и не могут влечь отмены решения.
Учитывая изложенное, оснований к отмене решения суда по доводам кассационной жалобы судебная коллегия не усматривает.
Руководствуясь п. 1 ст. 361, ст. 366 ГПК РФ, судебная коллегия
О П Р Е Д Е Л И Л А :
Решение Центрального районного суда г. Калининграда от 14 октября 2010 года оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.
Председательствующий: подпись
Судьи: подписи
Копия верна
Судья Калининградского
областного суда С.В. Зинченко
