РОССИЙСКАЯ ФЕДЕРАЦИЯ
КАЛИНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
Судья Куксенко О.П. Дело № 33 - 4885
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
20 октября 2010 г. город Калининград
Судебная коллегия по гражданским делам Калининградского областного суда в составе:
Председательствующего: Науменко Б.И.
Судей: Зинченко С.В., Мухарычина В.Ю.
При секретаре: Минченко И.А.
рассмотрела в судебном заседании 20 октября 2010 года кассационную жалобу Куниной Л.А. на решение Гусевского городского суда от 20 августа 2010 года, которым взыскано с Куниной Л.А. в пользу Бородина В.Л. ... (...) рублей, возврат государственной пошлины в размере ... (...) рублей, расходы на оплату услуг представителя в размере ... (...) рублей, в остальной части иска Бородину В.Л. отказано. В иске Куниной Л.А. к Бородину В.Л. о расторжении предварительных договоров купли продажи отказано.
Заслушав доклад судьи Зинченко С.В., объяснения Куниной Л.А. и ее представителя Абдуллаева В.Г., поддержавших кассационную жалобу, возражения представителя Бородина В.Л. Фролова А.В., судебная коллегия
У С Т А Н О В И Л А:
Бородин В.Л. обратился в суд с иском к Куниной Л.А. о взыскании денежных средств по предварительным договорам купли-продажи, ссылаясь на то, что 25 марта 2009 года на одинаковых условиях были заключены предварительные договоры купли-продажи дома и купли-продажи земельного участка. При этом Кунина приняла на себя обязательство заключить в будущем договоры продажи недвижимого имущества на условиях предварительных договоров. По условиям одного из предварительных договоров предметом основного договора должно было стать обязательство ответчика передать в его собственность жилой дом общей площадью 50,1 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, с земельным участком под домом и придомовой территорией. По второму договору ответчица взяла на себя обязательство передать в его собственность земельный участок площадью 6 га по адресу: <адрес>, ТОО «Р.». Цена имущества по каждому договору была определена в ... рублей, при этом предусмотрен задаток в размере ... рублей по каждому из договоров. Сумма задатка по каждому договору передана им ответчице. Основные договоры стороны обязались заключить после оформления ответчицей своего права собственности в порядке наследования на объекты недвижимости, подлежащие продаже, но не позднее одного года с момента подписания предварительных договоров. 12 апреля и 29 августа 2009 года он дополнительно передал ответчице суммы ... и ... рублей соответственно в счет оплаты стоимости подлежащего продаже имущества. Срок исполнения обязательств по заключению основных договоров истек 25 марта 2010 года. В ответ на его требование о заключении договоров ответчица сообщила, что не знакома с ним и никаких договоров не заключала. Таким образом, ответчица уклоняется от заключения основных договоров. Согласно условиям договоров Кунина должна вернуть ему по каждому договору задаток в двойном размере и уплатить штраф в размере 100 % от общей цены. Таким образом, по каждому из договоров ответчица должна вернуть ... рублей задатка и ... рублей штрафа, что по двум договорам составляет ... рублей. Также подлежат возврату переданные им ответчице в счет оплаты по договорам ... рублей. Всего просил взыскать с ответчицы ... рублей.
Кунина Л.А. предъявила встречный иск к Бородину В.Л. о расторжении предварительных договоров купли-продажи. Она указала, что является собственником жилого дома № по <адрес>. Между ней и ответчиком были заключены предварительные договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, по каждому договору имущество оценено в ... рублей. С условиями договоров она не согласна, так как они противоречат действующему законодательству, а договор купли-продажи жилого дома заключен на крайне невыгодных для нее условиях. Она должна была передать ответчику дом по заниженной цене, всего за ... рублей. Ответчик воспользовался тем, что она не обладала достаточной информацией о фактической стоимости дома, ввел ее в заблуждение и обманным путем добился подписания с ее стороны предварительного договора. В дальнейшем она узнала, что дом стоит значительно больше, нежели ... рублей. Оценщик дал заключение о рыночной стоимости жилого дома без земельного участка в ... рублей, что существенно больше, чем сказал ответчик. Если бы она знала, что реальная цена дома значительно выше, чем указанная в предварительном договоре, она никогда бы не заключила такой договор. Ответчик ввел ее в заблуждение, обманул в силу ее несамостоятельности. Условия предварительного договора купли-продажи земельного участка не законны, не разумны и не соответствуют фактическим обстоятельствам дела. Она не является наследником земельного участка, и даже не знает в чьей собственности находится данный земельный участок. Поскольку она не собственник земельного участка, то и не вправе распоряжаться им.
Судом принято изложенное выше решение.
В кассационной жалобе Кунина Л.А. с решением не согласна, считая выводы суда необоснованными.
Изучив материалы дела и обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия находит решение суда подлежащим оставлению без изменения.
В силу ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.
Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.
В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса.
Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
Судом установлено, что 25 марта 2009 года между сторонами по делу Куниной Л.А. и Бородиным В.Л. (до перемены фамилии 10 июля 2009 года Сергеевым) были заключены два предварительных договора купли-продажи. По одному из них Кунина Л.А. обязалась продать Бородину В.Л. после оформления своего права собственности в порядке наследования по закону, но не позднее года с момента подписания настоящего договора жилой дом вместе с земельным участком, на котором расположен дом, по адресу: <адрес>, за ... рублей. По второму договору Кунина Л.А. обязалась продать Бородину В.Л. после оформления своего права собственности в порядке наследования по закону, но не позднее года с момента подписания настоящего договора за ... рублей 1/580 земельную долю в СПК колхоз «Р.», что составляет 6 га. В обоих договорах была предусмотрена передача задатка покупателем продавцу, по каждому из договоров в размере ... рублей.
Суд обоснованно не согласился с доводом Куниной о том, что только по одному из договоров она получила задаток в размере ... рублей, по второму договору задаток она не получала.
Из содержания договоров следует, что задаток в сумме ... рублей передан лично Куниной Л.А., получен лично от Сергеева (в настоящее время Бородин) В.Л., стоят подписи сторон договора. Кунина Л.А. при рассмотрении дела не оспаривала, что она подписывала лично оба договора.
При таких обстоятельствах суд обосновано признал установленным факт получения Куниной Л.А. от Бородина В.Л. задатков в размере ... рублей по каждому из договоров.
Согласно ст. 381 ГК РФ при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.
Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка. Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.
В соответствии со ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
Кредитор не вправе требовать уплаты неустойки, если должник не несет ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства.
В силу ст. 331 ГК РФ соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства.
Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке.
В соответствии с условиями предварительных договоров от 25 марта 2009 года, если договор не будет заключен по вине продавца Куниной Л.А., одна должна будет вернуть покупателю внесенный задаток в двойном размере и уплатить штраф в размере 100 % от общей суммы имущества (п. 3.3 каждого договора).
Указанное условие предварительного договора купли-продажи дома Кунина не оспаривала. Из объяснений истца следует, что такой размер штрафной санкции был предусмотрен в связи с тем, что именно он нес расходы по оформлению права собственности Куниной на спорный дом, штраф обеспечивал возмещение понесенных им расходов в случае, если продавец откажется от сделки.
Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Решением ... суда <данные изъяты> от 27 января 2010 года за Куниной Л.А. было признано право собственности в порядке наследования после смерти Т.А.И., умершего 16 июля 2000 года, на жилой дом № по <адрес>.
Кунина Л.А. при рассмотрении дела не оспаривала, что она отказалась от заключения основных договоров купли-продажи дома, поскольку ее не устраивает цена, указанная в предварительном договоре, а земельной доли, поскольку она не может оформить ее в свою собственность.
О том, что продавец отказался от заключения основных договоров, свидетельствует и письмо Куниной Л.А. Бородину В.Л. от 01 марта 2010 года, из которого следует, что она получила от покупателя письмо с договорами о купле-продаже жилого дома и земельного участка. В ответе Кунина Л.А. указала, что не знакома с Бородиным В.Л., ничего с ним не заключала.
Суд обоснованно указал на то, что условия предварительных договоров не противоречат закону. Поскольку Кунина Л.А., оформив в собственность в порядке наследования жилой дом, отказалась от заключения основного договора купли-продажи данного жилого дома, суд правильно признал требование Бородина В.Л. о взыскании с нее в двойном размере суммы задатка и штрафа в размере ... рублей обоснованным.
Вместе с тем, по предварительному договору купли-продажи земельной доли суд обоснованно не усмотрел оснований к взысканию в двойном размере задатка и штрафа, поскольку основной договор в данном случае не был заключен не по вине Куниной Л.А.
Кунина Л.А. ставила вопрос о расторжении предварительных договоров купли-продажи, однако суд правильно признал, оснований к этому не имеется.
В силу ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.
Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
В обоснование своего требования Кунина Л.А. представила отчет оценщика, из которого следует, что по состоянию на 17 июня 2010 года спорный дом оценен в ... рублей.
Однако суду не представлены сведения о стоимости дома на момент заключения предварительного договора купли-продажи, чтобы можно было судить о существенном изменении обстоятельств.
Заявляя об изменении существенных обстоятельств, Кунина Л.А. и ее представитель считали, что и на момент заключения предварительного договора цена дома была значительно выше, чем указано в договоре.
То, что Кунина Л.А. не оформила право собственности в порядке наследования на земельную долю, которая не подлежит наследованию, также не является основанием для расторжения договора купли-продажи. Это свидетельствует о том, что нет вины Куниной Л.А. в том, что не заключен основной договор купли-продажи земельной доли.
Таким образом, суд правильно исходил из того, что оснований для расторжения договоров не имеется.
Указывая в иске, что ответчик ее обманул, ввел в заблуждение, убедив, что ... рублей - это реальная стоимость жилого дома, Кунина Л.А. и ее представитель в судебном заседании пояснили, что ставить вопрос о признании недействительными предварительных договоров не желают. Они указали, что Кунина Л.А. могла проверить стоимость имущества до подписания договоров, что на момент подписания договоров цена, указанная в них, ее устраивала.
Доказательств, что при подписании предварительных договоров на Кунину Л.А. оказывалось какое-либо давление, не представлено, не ссылалась на это в судебном заседании и сама Кунина Л.А.
Прочие доводы кассационной жалобы правового значения для разрешения спора не имеют и не могут влечь отмены решения.
Учитывая изложенное, оснований к отмене решения суда по доводам кассационной жалобы судебная коллегия не усматривает.
Руководствуясь п. 1 ст. 361, ст. 366 ГПК РФ, судебная коллегия
О П Р Е Д Е Л И Л А :
Решение Гусевского городского суда от 20 августа 2010 года оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.
Председательствующий: подпись
Судьи: подписи
Копия верна
Судья Калининградского
областного суда С.В. Зинченко
