РОССИЙСКАЯ ФЕДЕРАЦИЯ
КАЛИНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
Судья Безруких Е.С. Дело № 33-3436/2010
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
28 июля 2010 года г.Калининград
Судебная коллегия по гражданским делам Калининградского областного суда в составе:
Председательствующего Крамаренко О.А.
судей Михальчик С.А., Шевченко С.В.,
при секретаре Зарецкой О.В.
рассмотрела в открытом судебном заседании 28 июля 2010 года гражданское дело по кассационным жалобам представителя Грамащука В.Н. - Потоцкого Д.В. и ООО «МегаСтройПрогресс» на решение Зеленоградского районного суда Калининградской области от 21 мая 2010 года, которым удовлетворены исковые требования Хребтаня И.В.
Признан недействительной сделкой договор Номер обезличен долевого инвестирования строительства от 19 февраля 2009 года, заключенный между ООО «КДСтрой» и Грамащуком В.Н., об инвестировании строительства секции Номер обезличен в сблокированном коттедже со строительным номером Номер обезличен, общей площадью по проекту ... кв.м. в гостиничном комплексе коттеджного типа, расположенном по адресу: ..., ..., ..., на земельном участке с кадастровым номером Номер обезличен. Применены последствия недействительности ничтожной сделки путем погашения записи о регистрации вышеуказанного договора в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Постановлено, что решение по данному делу является основанием для государственной регистрации договора Номер обезличен долевого инвестирования строительства от 11 августа 2007 года, заключенного между ООО «КДСтрой» и Хребтанем И.В., об инвестировании строительства секции Номер обезличен в сблокированном коттедже со строительным номером Номер обезличен, общей площадью по проекту ... кв.м. в гостиничном комплексе коттеджного типа, расположенном по адресу: ..., ..., ..., на земельном участке с кадастровым номером Номер обезличен.
За Хребтанем И.В. признано право собственности на 1/... доли в праве собственности на незавершенный строительством объект - секцию Номер обезличен в сблокированном коттедже со строительным номером Номер обезличен, общей площадью по проекту ... кв.м. в гостиничном комплексе коттеджного типа, расположенный по адресу: ..., ..., ..., на земельном участке с кадастровым номером Номер обезличен, со степенью готовности 42%.
В удовлетворении встречного иска Грамащуку В.Н.отказано.
Заслушав доклад судьи Михальчик С.А., объяснения представителя Грамащука В.Н. - Потоцкого Д.В., поддержавшего доводы жалобы, возражения представителя Хребтаня И.В. - Бутова А.Л., полагавшего доводы жалоб необоснованными, объяснения представителя ООО «КДСтрой» Румянцева А.В., полагавшего решение суда правильным, судебная коллегия
У С Т А Н О В И Л А:
Хребтань И.В. обратился в суд с иском к Грамащуку В.Н., ООО «КДСтрой», ООО «МегаСтройПрогресс», администрации МО «Зеленоградский район», в котором, с учетом уточнения исковых требований, указал, что 11 августа 2007 года он заключил с ООО «КДСтрой» договор Номер обезличен долевого инвестирования строительства сблокированного коттеджа в гостиничном комплексе коттеджного типа, расположенного по ... в ... .... ООО «КДСтрой» выступал стороной в данном договоре на основании договора инвестирования строительства Номер обезличен от 1 марта 2007 года, заключенного между ним (ООО «КДСтрой») и ООО «МегаСтройПрогресс», которому администрацией МО «Зеленоградский район» было выдано разрешение на строительство названного объекта и предоставлен в аренду земельный участок.
В соответствии с условиями заключенного с истцом договора долевого инвестирования строительства от 11 августа 2007 года ООО «КДСтрой» приняло на себя обязательство передать ему секцию Номер обезличен в доме со строительным номером Номер обезличен, общей площадью по проекту ... кв.м. в соответствии с Приложением Номер обезличен к договору. Во исполнение обязательств по договору Хребтань И.В. перечислил ООО «КДСтрой» денежные средства в сумме ... рублей. Им неоднократно направлялись требования к ООО «КДСтрой» о регистрации вышеуказанного договора долевого инвестирования строительства, однако ответчик от регистрации уклонялся.
Впоследствии истцу стало известно, что 19 февраля 2009 года ООО «КДСтрой» заключило договор долевого инвестирования строительства на тот же объект недвижимости - секцию Номер обезличен, в доме со строительным номером Номер обезличен с Грамащуком В.Н. Истец полагал, что данная сделка, нарушающая его права, заключена в нарушение закона и поэтому является недействительной - ничтожной сделкой. Просил применить последствия недействительности указанной ничтожной сделки в виде прекращения (погашения) записи о государственной регистрации оспариваемого договора долевого инвестирования строительства, считать судебное решение основанием для государственной регистрации заключенного между истцом и ООО «КДСтрой» договора Номер обезличен долевого инвестирования строительства от 11 августа 2007 года, признать за ним право собственности на 1/... долю в праве собственности на незавершенный строительством ... секционный сблокированный коттедж - секцию Номер обезличен блокированного дома со строительным номером Номер обезличен, общей площадью по проекту ... кв.м. в гостиничном комплексе коттеджного типа, расположенном по вышеуказанному адресу, на земельном участке с кадастровым номером Номер обезличен, со степенью готовности 42%.
Грамащук В.Н. обратился в суд со встречными исковыми требованиями к Хребтаню И.В., ООО «КДСтрой» о признании договора долевого инвестирования строительства от 11 августа 2007 года незаключенным, признании права собственности на незавершенный объект долевого строительства.
В обоснование иска Грамащук В.Н. указал, что 19.02.2009 г. между ним и ООО «КДСтрой» был заключен договор долевого инвестирования строительства Номер обезличен на объект долевого строительства - блокированный дом со строительным номером Номер обезличен, секция Номер обезличен, общей площадью по проекту ... кв.м. В п. 1.5 договора предусмотрен срок окончания и ввода объекта долевого строительства в эксплуатацию - третий квартал 2009 г. Пунктом 4.1 договора от 19.02.2009 Номер обезличен определена цена договора в виде стоимости общего инвестиционного взноса в сумме ... рублей. Данная сумма им была полностью уплачена. Заключенный с ним договор долевого инвестирования строительства прошёл государственную регистрацию Дата обезличена В то же время, договор долевого инвестирования строительства от 11.08.2007 г. Номер обезличен между Хребтанем И.В. и ООО «КДСтрой» государственную регистрацию не проходил, в связи с чем в силу закона является незаключенным, не порождает для подписавших его сторон правовых последствий и на основании данного договора у ООО «КДСтрой» не возникло обязанности передать, а у Хребтаня И.В. - не возникло прав получить в собственность спорный объект долевого строительства.
С учетом изложенного, Грамащук В.Н. просил признать за ним право собственности на спорный объект незавершенного строительства - сблокированный коттедж со строительным номером Номер обезличен, секция Номер обезличен, общей площадью ... кв.м. в указанном выше гостиничном комплексе коттеджного типа.
Судом постановлено изложенное выше решение.
В кассационной жалобе представитель Грамащука В.Н. - Потоцкий Д.В. просит решение суда отменить, ссылаясь на то, что в решении суд не указал норму закона, которой противоречит заключенный с ним договор долевого инвестирования строительства. Считает несостоятельными ссылки в решении на положения ст.ст. 309, 310 ГК РФ, а также на неисполнение ООО «КДСтрой» условий договора с Хребтанем И.В., поскольку данный договор государственную регистрацию не прошел и является незаключенным. Настаивает на том, что договор с Грамащуком, зарегистрированный Дата обезличена в УФРС по ..., полностью соответствует требованиям законов и иных нормативных актов, и оснований для признания его ничтожным не имелось. Оспаривает вывод суда о том, что спорный объект не мог быть построен на средства Грамащука в вязи с приостановлением строительства и неуплатой денежных средств от ООО «КДСтрой» подрядчику ООО «К.», поскольку данный вывод носит предположительный характер, а, кроме того, сам по себе факт невнесения денег подрядчику не влияет на действительность договора долевого участия. Суд необоснованно применил положения ст. 398 ГК РФ и ст. 165 ГК РФ, при этом не учел, что Хребтань после заключения с ним договора от 11 августа 2007 г. в течение более двух лет в суд с иском о государственной регистрации договора не обращался. Кроме того, признавая за Хребтанем право собственности на 1/... доли в праве собственности на незавершенный объект строительства, суд не привел в решении расчет такой доли, а также нарушил положения ст.ст. 218 и 252 ГК РФ.
В кассационной жалобе ООО «МегаСтройПрогресс» оспаривает решение суда в части удовлетворения требований истца Хребтаня, ссылаясь на то, что застройщиком спорного объекта строительства являлось ООО «МегаСтройПрогресс», и в силу положений ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» только оно вправе было привлекать денежные средства участников долевого строительства. Положения договора инвестирования строительства от 1 марта 2007 года, заключенного между ООО «МегаСтройПрогресс» и ООО «КДСтрой», о наделении ООО «КДСтрой» правом заключения от своего имени договоров долевого участия в строительстве с третьими лицами считает ничтожными, поскольку законом не предусмотрена возможность передачи застройщиком указанного права третьему лицу. Ссылается, что решением Арбитражного суда ... от 13 апреля 2010 года договор инвестирования строительства от 1 марта 2007 года и дополнительное соглашение к нему признаны недействительными, на УФРС возложена обязанность аннулировать записи о государственной регистрации договоров долевого участия в строительстве, заключенных ООО «КДСтрой». Факт оплаты истцом денежных средств ООО «КДСтрой», привлеченных последним по ничтожной сделке, не мог служить основанием для признания за ним права собственности на спорный объект.
Проверив материалы дела, обсудив доводы жалоб, судебная коллегия полагает решение суда подлежащим отмене в связи с неправильным применением норм материального права, неправильным определением обстоятельств, имеющих значение для дела.
При рассмотрении дела судом установлено, что постановлением Главы МО «Зеленоградский район» от Дата обезличена Номер обезличен ООО «МегаСтройПрогресс» был предоставлен в аренду сроком на 3 года земельный участок общей площадью ... кв.м, расположенный по адресу: ..., ..., ... с кадастровым номером Номер обезличен для строительства гостиничного комплекса коттеджного типа. Дата обезличена между администрацией МО «Зеленоградский район» и ООО «МегаСтройПрогресс» был заключен договор аренды данного земельного участка, который зарегистрирован в установленном законом порядке Дата обезличена Соглашением Номер обезличен от Дата обезличена. срок действия договора аренды был продлен до 01.01.2011 года. 11 декабря 2006 года ООО «МегаСтройПрогресс» было выдано разрешение на строительство гостиничного комплекса коттеджного типа на данном земельном участке.
1 марта 2007 года между застройщиком ООО «МегаСтройПрогресс» и ООО «КДСтрой» был заключен договор Номер обезличен инвестирования строительства, по условиям которого ООО «МегаСтройПрогресс» передало ООО «КДСтрой» право частичного инвестирования строительства гостиничного комплекса коттеджного типа, расположенного по вышеуказанному адресу. В дальнейшем - 10 июля 2008 года, 30 декабря 2008 года между ООО «МегаСтройПрогресс» и ООО «КДСтрой» были заключены дополнительные соглашения к указанному договору инвестирования строительства. В соответствии с условиями названного договора инвестирования с учетом дополнительных соглашений к нему застройщиком ООО «МегаСтройПрогресс» были переданы ООО «КДСтрой» полномочия на заключение договоров долевого инвестирования строительства с третьими лицами.
11 августа 2007 года между ООО «КДСтрой», действующим на основании вышеуказанного договора инвестирования строительства, заключенного с ООО «МегаСтройПрогресс», и Хребтанем И.В. был заключен договор долевого инвестирования строительства Номер обезличен, по условиям которого инвестор (ООО «КДСтрой») привлекает соинвестора (Хребтаня И.В.) для долевого инвестирования объекта - сблокированного коттеджа в гостиничном комплексе коттеджного типа, расположенного на вышеуказанном земельном участке - блокированного дома со строительным номером Номер обезличен, секция Номер обезличен, общей площадью по проекту ... кв.м., а Хребтань И.В. обязуется участвовать в инвестировании строительства указанного объекта; инвестиционный взнос составляет ... рублей. Государственную регистрацию указанный договор не проходил.
19 февраля 2009 года ООО «КДСтрой» заключило договор долевого инвестирования строительства Номер обезличен с Грамащуком В.Н. Согласно условиям договора, ООО «КДСтрой» привлекает Грамащука В.Н. для инвестирования того же объекта долевого строительства; оплата по договору составляет ... рублей. Указанный договор был зарегистрирован в УФРС по ... Дата обезличена
Удовлетворяя заявленный Хребтанем И.В. иск и отказывая во встречном иске Грамащуку В.Н., суд исходил из того, что заключенный 11.08.2007 г. между ООО «КДСтрой» и Хребтанем И.В. договор долевого инвестирования строительства полностью соответствует требованиям Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». При заключении данного договора Хребтань И.В. действовал добросовестно, с достаточной осмотрительностью, им произведена оплата в соответствии с условиями договора в размере ... руб.; он неоднократно обращался в ООО «КДСтрой» по вопросу о государственной регистрации договора, однако ООО «КДСтрой», не подготовив необходимые документы, фактически уклонялось от регистрации сделки и 19 февраля 2009 года в нарушение обязательств перед Хребтанем И.В. заключило договор долевого инвестирования строительства на тот же объект с Грамащуком В.Н. Ссылаясь на положения ст.ст. 309, 310 ГК РФ и ст. 6 вышеуказанного Федерального Закона от 30.12.2004 г., суд пришел к выводу о том, что заключенный между ООО «КДСтрой» и Грамащуком В.Н. договор является ничтожной сделкой. Одновременно суд признал, что в силу положений ст. 165 ГК РФ имеются основания для государственной регистрации заключенного с Хребтанем И.В. договора в связи с уклонением ООО «КДСтрой» от такой регистрации и основания для признания за истцом права собственности на незавершенный объект недвижимости.
Однако с такими выводами суда согласиться нельзя.
Согласно п. 3 ст. 4 Федерального Закона от 30 декабря 2004 г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (в редакции, действовавшей на момент заключения договора долевого инвестирования строительства между ООО «КДСтрой» и Хребтанем И.В.), договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
В силу п.2 ст. 27 указанного Закона на возникшие между ООО «КДСтрой» и Хребтанем И.В. правоотношения, связанные с привлечением денежных средств для строительства объекта недвижимости, распространяются положения данного Закона, поскольку разрешение на строительство застройщиком получено после вступления закона в законную силу - 01.04.2005 г. Таким образом, в соответствии с приведенными выше положениями п. 3 ст. 4 Закона заключенный между ООО «КДСтрой» и Хребтанем И.В. 11 августа 2007 г. договор долевого инвестирования строительства блокированного коттеджа подлежал государственной регистрации и может быть признан заключенным только с момента такой регистрации. Между тем, как изложено выше, государственную регистрацию данный договор не проходил.
В то же время, заключенный 19 февраля 2009 года между ООО «КДСтрой» и Грамащуком В.Н. договор долевого инвестирования строительства спорного объекта в установленном законом порядке был зарегистрирован в УФРС по ... Дата обезличена года и считается заключенным с указанной даты.
Таким образом, на момент заключения между ООО «КДСтрой» и Грамащуком В.Н. договора долевого инвестирования строительства спорного объекта отсутствовал заключенный в установленном законом порядке договор на тот же объект строительства с Хребтанем И.В.
Поскольку договор долевого инвестирования строительства от 11 августа 2007 года между ООО «КДСтрой» и Хребтанем И.В. в силу приведенных выше положений закона является незаключенным, обязательства о передаче Хребтаню И.В. спорного объекта строительства на основании данного договора у ООО «КДСтрой» возникнуть не могли.
В силу положений ч.3 ст. 165 ГК РФ если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.
Таким образом, в случае уклонения ООО «КДСтрой» от регистрации договора долевого инвестирования строительства от 11 августа 2007 года Хребтань И.В. вправе был обратиться в суд с иском о регистрации указанного договора. Однако с таким требованием он обратился в суд лишь в сентябре 2009 года,т.е. после заключения в установленном законом порядке договора долевого инвестирования строительства между ООО «КДСтрой» и Грамащуком В.Н.
Между тем, надлежащая правовая оценка вышеуказанным обстоятельствам судом не дана.
С учетом изложенного, выводы суда о ничтожности заключенного между ООО «КДСтрой» и Грамащуком В.Н. договора долевого инвестирования строительства в связи с наличием заключенного ранее между ООО «КДСтрой» и Хребтанем И.В. договора долевого инвестирования спорного объекта строительства, неисполнением перед Хребтанем И.В. обязательств по договору, являются необоснованными, поскольку противоречат закону и обстоятельствам, установленным судом.
Вместе с тем, при рассмотрении дела судом надлежащим образом не были проверены доводы представителя ООО «КДСтрой» - генерального директора Румянцева А.В. о том, что Грамащуком В.Н. оплата по договору долевого инвестирования строительства от 19.02. 2009 года не произведена.
Как видно из материалов дела, в подтверждение оплаты Грамащуком В.Н. представлена квитанция к приходному кассовому ордеру от Дата обезличена г. на сумму ... рублей, в которой в качестве лица, принявшего денежные средства, указан Румянцев А.В. - генеральный директор ООО «КДСтрой», имеются соответствующие подписи и печать ООО «КДСтрой». При рассмотрении дела факт подписания указанного документа и факт получения денежных средств от Грамащука Румянцев А.В. оспаривал, ссылаясь на то, что договор с ним он подписал по просьбе директора группы компаний Г., передал последнему данный договор для его подписания Грамащуком в М., однако по возвращении Г. ему сообщил, что договор подписан не был, в связи с чем Румянцев считал данный договор незаключенным. Одновременно ссылался на то, что все полномочия, связанные с государственной регистрацией заключенных ООО «КДСтрой» договоров были предоставлены юрисконсульту П.; после того, как узнал о регистрации договора с Грамащуком, он отправил последнему телеграмму с просьбой оплатить договор. Факт получения такой телеграммы представителем Грамащука В.Н. не оспаривается.
Кроме того, из пояснений генерального директора Румянцева А.В. следует, что по состоянию на 19.02.2009 г. в ООО «КДСтрой» имелась контрольно-кассовая машина, и в случае внесения в кассу организации денежных средств выдавался бы контрольно-кассовый чек, однако такой чек в случае с Грамащуком отсутствует.
При этом, из объяснений самого Грамащука В.Н. следует, что денежные средства в качестве оплаты по договору были переданы Румянцеву А.В. от его имени другим участником долевого строительства - Ч., в подтверждение получения денежных средств Румянцевым А.В. на имя Ч. была написана расписка, а ему - Грамащуку В.Н. выдана вышеуказанная квитанция к приходному кассовому ордеру.
С учетом такой позиции представителя ООО «КДСтрой», принимая во внимание, что Румянцевым А.В. оспаривался факт принадлежности ему подписи в приходном кассовом ордере о получении от Грамащука В.Н. денежных средств на указанную сумму, суду следовало более тщательно проверить вышеуказанные доводы ответчика. Между тем, изложенный в решении вывод об оплате Грамащуком В.Н. денежных средств, т.е. о полном исполнении обязанностей по договору, основан лишь на пояснениях самого Грамащука В.Н. и квитанции к приходному кассовому ордеру, оспариваемой представителем ООО «КДСтрой».
С учетом изложенного, решение суда нельзя признать законным и обоснованным, и оно подлежит отмене. Поскольку нарушения, допущенные судом первой инстанции, не могут быть исправлены судом кассационной инстанции, дело подлежит направлению на новое рассмотрение в тот же суд. При новом рассмотрении дела суду следует устранить указанные нарушения и с учетом представленных доказательств принять законное и обоснованное решение.
Руководствуясь ст. ст.361, 366 ГПК РФ, судебная коллегия
О П Р Е Д Е Л И Л А:
Решение Зеленоградского районного суда Калининградской области от 21 мая 2010 года отменить, дело направить на новое рассмотрение в тот же суд.
Председательствующий:
Судьи:
