Дело №2-820/10
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
17 декабря 2010 года г.Черняховск
Черняховский городской суд Калининградской области в составе судьи Луниной С.В., при секретаре Быковой А.Ю.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Казизовой <данные изъяты> к Лебедеву <данные изъяты> о расторжении предварительного договора купли-продажи квартиры и взыскании суммы задатка,
УСТАНОВИЛ:
Казизова Н.И. обратилась в суд с иском к Лебедеву В.С. с требованием о расторжении предварительного договора купли-продажи квартиры, взыскании задатка, указав, что 04 октября 2007 года между ними был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, в соответствии с которым она выступала в качестве покупателя, а Лебедев в качестве продавца недвижимого имущества - квартиры, расположенной по адресу: <адрес>. При подписании предварительного договора ею, как покупателем, была передана продавцу Лебедеву денежная сумма в размере 250000 рублей в качестве задатка в счет причитающегося с нее платежа при заключении в будущем основного договора, который должен был быть заключен в срок не позднее 4 декабря 2007 года. В соответствии с условиями п.7 договора Лебедев обязался предоставить ей для оформления договора купли-продажи квартиры необходимые документы. Однако до настоящего времени документов, соответствующих реальному техническому состоянию квартиры для оформления договора купли-продажи им не представлено.
В последующем истицей неоднократно исковые требования уточнялись, окончательно просит признать предварительный договор купли-продажи от 04.10.2007 года притворной сделкой, применить последствия ничтожной сделки, взыскав с ответчика в ее пользу 250000 рублей в качестве возврата выплаченной ею по предварительному договору суммы задатка, а также взыскать с него судебные расходы в виде оплаты государственной пошлины в размере 5700 рублей при подаче иска.
В судебном заседании истица Казизова и её представитель адвокат Ставинов Г.М. уточненные исковые требования поддержали. В обоснование уточных требований истица указывает, что поскольку у Лебедева на момент заключения предварительного договора были документы о праве собственности только на жилое помещение, то предметом договора являлось обязательство сторон по заключению договора купли-продажи квартиры. Фактически же между ними был заключен предварительный договор купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу ранее существующей квартиры. Таким образом, между ними была совершена притворная сделка, так как Лебедев не собирался ей продавать жилую квартиру, а она не собиралась ее покупать. Она имела намерение приобрести нежилое помещение для осуществления торговли. Увидев объявление в газете и, осмотрев при встрече с ФИО5 помещение по <адрес>, она увидела, что фактически помещение представляло собой одно большое помещение, без межкомнатных перегородок, отрезан газ, сделана противопожарная сигнализация, все помещение было заставлено игровыми автоматами. Ей было сказано, что документы на нежилое помещение практически готовы. К установленному в предварительном договоре сроку документы Лебедевым представлены не были, основной договор заключен не был.
Ответчик Лебедев В.С. в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещен, просит рассмотреть дело в его отсутствие с участием представителя - адвоката Кукушкина А.Ю.
Ранее в судебном заседании Лебедев В.С., не признавая исковые требования, пояснил, что Казизова от заключения основного договора отказалась, поскольку у нее не хватало суммы денег на покупку недвижимости. Не отрицает, что фактически им продавалось нежилое помещение и договоренность с Казизовой шла о купле-продаже помещения как нежилое. Техническое состояние квартиры не соответствовало техническому паспорту, но данное обстоятельство, по его мнению, не мешало продать недвижимость, как квартиру. Казизовой было известно о том, что документы не оформлены до конца, в связи с чем на ее имя им была выдана нотариальная доверенность для окончания работ по переоформлению перевода жилого помещения в нежилое. Между ними была достигнута устная договоренность о том, что Казизова закончит оформление всех необходимых документов самостоятельно. О дополнительных затратах необходимых для оформления помещения как нежилое договоренности между ними не было. Считает, что поскольку с его стороны нарушений условий предварительного договора не было, полученную от Казизовой сумму 250000 рублей он возвращать не должен.
В судебном заседании представитель ответчика Лебедева В.С. - адвокат Кукушкин А.Ю. просит отказать в удовлетворении исковых требований, ссылаясь на то, что предварительный договор был заключен в соответствии с требованиями закона. Лица, заключающие предварительный договор, являлись дееспособными, суть и условия договора им были понятны. Предварительный договор содержит все условия, позволяющие установить предмет будущего договора. Произведенная реконструкция квартиры не узаконена до настоящего времени, в связи с чем объект недвижимости как нежилое помещение не мог быть указан в предварительном договоре. Оснований для признания указанного договора ничтожной сделкой не имеется.
Выслушав пояснения лиц участвующих в деле, исследовав материалы дела и дав им оценку в соответствии со ст.67 ГПК РФ, суд находит исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
Согласно ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Предварительный договор в силу п. 2 и 3 ст. 429 ГК РФ, заключается в форме, установленной для основного договора, и должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.
В соответствии со ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
Согласно ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору. При отсутствии этих данных в договоре, условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Статья 431 ГК РФ предусматривает, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений и в случае неясности буквальное значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. При невозможности определить содержание договора изложенным способом данная статья предписывает выяснить действительную волю сторон, имея в виду цель соглашения. При этом предлагается принять во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.
Судом установлено, что стороны заключили 04 октября 2007 года предварительный договор купли-продажи квартиры, по которому Лебедев, как продавец, обязуется продать, а Казизова, как покупатель, купить принадлежащую Лебедеву на праве собственности жилое помещение-квартиру, расположенную по адресу <адрес> состоящую из трех комнат. Стороны обязались заключить сделку в течение двух месяцев с момента заключения предварительного договора (п.4 договора). При заключении предварительного договора стороны договорились о том, что Казизова выплачивает Лебедеву в качестве задатка денежную сумму в размере 250000 рублей при подписании договора, в счет причитающихся платежей по договору купли-продажи квартиры в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. При этом договором было предусмотрено, что в случае уклонения покупателя от заключения основного договора выданный им задаток не возвращается. Пунктом 7 договора было предусмотрено, что продавец обязуется представить для оформления договора купли-продажи квартиры необходимые для этого документы.
Заключение договора купли-продажи недвижимого имущества в обусловленный срок между сторонами не состоялось.
Факт получения от Казизовой суммы 250000 рублей в счет оплаты будущего платежа по договору купли-продажи Лебедевым не оспаривается.
Из представленной суду информации явствует, что на дату заключения предварительного договора купли-продажи квартиры и в настоящее время в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним по месту расположения <адрес> учтен объект - жилая трехкомнатная квартира, правообладателем которой является Лебедев В.С. на основании договора купли-продажи квартиры от 10.08.2005 года (свидетельство о государственной регистрации права от 09.09.2005 г.)
В то же время в судебном заседании установлено и не оспаривается сторонами, что фактически на дату заключения предварительного договора купли-продажи квартиры Лебедевым, как собственником, была организована и произведена реконструкция квартиры под нежилое помещение - досуговый центр, в результате которой изменились технические параметры жилого помещения.
Так по заявлению Лебедева В.С. постановлением главы муниципального образования «Черняховский район» от 14.11.2005 года №1515 был согласован перевод квартиры №1 в жилом доме по <адрес> в <адрес>, являющейся собственностью Лебедева В.С., в категорию нежилых помещений, с целью перепланировки и переустройства под центр досуга.
Согласно проекта перепланировки и переустройства <адрес> жилом <адрес> в <адрес> под центр досуга, согласованного с отделом по архитектуре и градостроительству МО «Черняховский район» от 29.09.2005 года, для переоборудования квартиры было предусмотрено выполнение ряда работ: пробивка дверного проема для основного входа посетителей с <адрес> с возведением ступеней, демонтаж всех существующих перегородок, демонтаж печей, возведение новых перегородок для организации помещений центра досуга.
24 мая 2006 года актом приема в эксплуатацию была принята система пожарной сигнализации в указанном помещении, именно как в досуговом центре расположенном по адресу <адрес>.
09 марта 2006 года Лебедев заключает договор энергоснабжения с ОАО «Янтарьэнерго» на объект - центр досуга, выступая стороной по договору, как собственник нежилого помещения.
Тем не менее, при заключение предварительного договора купли-продажи квартиры реконструкция квартиры еще не была завершена. Заключая договор, стороны понимали, что предметом основного договора будет нежилое помещение в реконструированном виде. Произведенная реконструкция до настоящего времени не узаконена.
Данное обстоятельство подтвердили свидетели.
Свидетель ФИО5 суду показал, что по просьбе Лебедева давал объявление в газете о продаже принадлежащего последнему помещения по <адрес> как нежилое. При встрече с Казизовой, он, представляя интересы Лебедева, озвучивал цену продаваемого помещения и Казизова заинтересовалась. Им были переданы Казизовой документы по реконструкции помещения.
Свидетель ФИО6 показал, что в 2005 году покупал по доверенности для Лебедева трехкомнатную квартиру по адресу <адрес>. Позже Лебедев попросил его организовать и провести работы по переоформлению квартиры в нежилое помещение. Фактически им была организована и сделана перепланировка квартиры, а именно снесены межкомнатные стены, отключен газ, сделана противопожарная сигнализация. Оставалось выполнить фасадные работы, работы по установке другого входа, работы по благоустройству территории. Лебедев прекратил финансовое обеспечение, и работы были остановлены. После проведенных строительных работ технический паспорт на квартиру не соответствовал фактическому состоянию помещения.
Свидетель ФИО7 показала суду, что совместно с Казизовой приходила осматривать помещение после публикации в прессе о продаже нежилого помещения. При осмотре все помещение было заставлено игровыми автоматами, установлена пожарная сигнализация. Со слов ФИО5 оставалось еще что-то сделать, чтобы получить окончательный документ в архитектуре. В отделе архитектуры Казизовой сказали, что по проекту надо переносить входную дверь. Поскольку надо было вкладывать дополнительные деньги, а Лебедев отказался от вложений, документы на нежилое помещение готовы не были, договор купли-продажи не заключили.
В материалах дела представлена доверенность от 04.10.2007 года, которой Лебедев В.С. уполномочивал Казизову Н.И. быть его представителем в отделе градостроительства, БТИ, ЖЭК, УФРС по Калининградской области, СЭС и других организациях, касающихся перевода из жилого помещения в нежилое, по вопросу оформления документов, необходимых для получения разрешения на перепланировку квартиры, находящейся по адресу <адрес> правом оформления указанной квартиры в его собственность.
Доверенностью от 13.10.2007 года Казизова, действующая от имени Лебедева на основании доверенности, уполномочивала ФИО6 быть представителем Лебедева в отделе градостроительства, и других организациях, касающихся перевода из жилого помещения в нежилое по вопросу оформления документов, необходимых для получения разрешения на перепланировку квартиры, находящейся по адресу <адрес>.
При таких обстоятельствах, реальные обстоятельства заключения и исполнения предварительного договора, его содержание свидетельствуют о волеизъявлении сторон на заключение именно сделки купли-продажи нежилого помещения.
Установленные обстоятельства подтверждают доводы Казизовой о том, что заключенный между ней и Лебедев предварительный договор купли-продажи жилого помещения прикрывал собой договор купли-продажи нежилого помещения.
Казизова и Лебедев, как стороны предварительного договора, преследовали общую цель и достигли соглашения по всем существенным условиям именно сделки купли-продажи нежилого помещения, т.е сделки, которую прикрывает юридически оформленная сделка.
Согласно ч.2 ст. 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна.
При совершении такой сделки у сторон отсутствует намерение по ее исполнению, действия сторон сделки направлены на создание правовых последствий прикрываемой сделки.
При таких обстоятельствах, предварительный договор между Казизовой и Лебедевым, как сделка, исходя из фактических действий сторон по ее реализации, имеет признаки притворной, заключенной с целью прикрыть другую сделку - купли- продажи нежилого помещения, в связи с чем на основании ст. 170 ГК РФ данная сделка является ничтожной.
В соответствии с положениями ст.170 ГК РФ к сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.
Однако, предварительный договор купли-продажи нежилого помещения, т.е сделка которую стороны действительно имели в виду, так же не соответствует требованиям закона.
Суд установил, что на дату заключения предварительного договора предмет договора ( жилая трехкомнатная квартира) не соответствовал фактическому состоянию объекта недвижимости.
По правоустанавливающим документам объект недвижимости числился как квартира. Фактически в результате реконструкции произведены работы по переустройству жилого помещения в нежилое.
В судебном заседании установлено, что до настоящего времени реконструкция жилого помещения в нежилое, начатая в 2005 году, не завершена. Документы о праве собственности на нежилое помещение у Лебедева отсутствуют.
При такой ситуации, при отсутствии объекта права, как предмета сделки, отсутствуют и какие-либо правовые основания для заключения договора в отношении этого предмета.
Условие о предмете договора является существенным. Не согласовав условия о предмете, стороны не могут определить будущее договорное правоотношение, следовательно предварительный договор является незаключенным и не порождает для сторон каких-либо прав и обязанностей.
Исходя из указанных обстоятельств, суд приходит к выводу об отсутствии согласованной воли сторон относительно предмета предварительного договора, что влечет в силу статьи 432 ГК РФ его незаключенность.
Согласно ч. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с её недействительностью, и недействительна с момента её совершения. В соответствии с ч. 2 ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой стороне все полученное по сделке.
Объект недвижимости по предварительному договору Казизовой в пользование не передавался.
Таким образом, требования истицы о взыскании с ответчика переданных ему по предварительному договору денежных средств в размере 250000 рублей обоснованны и подлежат удовлетворению.
В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.
Согласно представленной в материалах дела квитанции истицей внесена сумма в размере 5700 рублей в счет оплаты государственной пошлины при обращении в суд. Указанная сумма подлежит взысканию с Лебедева в пользу Казизовой.
Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования Казизовой <данные изъяты> к Лебедеву <данные изъяты>, удовлетворить.
Признать недействительным предварительный договор купли-продажи на объект недвижимого имущества расположенный по адресу <адрес> заключенный 04 октября 2007 года между Лебедевым <данные изъяты> и Казизовой <данные изъяты>
Взыскать с Лебедева <данные изъяты> в пользу Казизовой <данные изъяты> 250000 рублей в счёт возврата переданных по указанному предварительному договору денежных средств, 5700 рублей в счёт возмещения расходов по уплате государственной пошлины, а всего 255700 рублей.
Решение может быть обжаловано в Калининградский областной суд через Черняховский городской суд в течение 10 дней со дня изготовления мотивированного решения.
<данные изъяты>
