Дело № Номер обезличен.
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
05 июля 2010 г. г. Полесск
Полесский районный суд Калининградской области в составе:
председательствующего судьи - Переверзина Н.В.,
при секретаре - Кашица Н.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Филипповой Ольги Евгеньевны к администрации МО «Полесский муниципальный район», Дракиной Любови Эдуардовны о применении последствий недействительности ничтожных сделок, расторжении договоров купли-продажи земельных участков №№ Номер обезличен от Дата обезличена г., заключённых между администрацией МО «Полесский муниципальный район» и Дракиной Любовью Эдуардовной,
установил:
Филиппова О.Е. обратилась в суд с исковыми требованиями о признании ничтожными двух договоров, заключённых между администрацией МО «Полесский муниципальный район» и Дракиной Л.Э., на основании которых последней были переданы в собственность два земельных участка для садоводства и огородничества, указывая, что данными сделками были нарушены её права.
Как следует из содержания заявления, с 1974 г. семья истицы проживала в доме ..., пользовалась придомовым земельным участком площадью 2150 кв.м, на котором отец истицы построил баню, оборудовал колодец, посадил сад. С 1985 г. истица, по договорённости с собственником ФИО4, уехавшей на Север, зарегистрировалась и стала проживать в её доме Номер обезличен по ..., при этом сложившийся порядок пользования между соседними земельными участками не изменился. В 2005 г. она решила упорядочить земельные отношения, получила доверенность от ФИО4 и оформила в её собственность придомовую территорию к дому Номер обезличен два соседних участка площадью 1500 кв.м и 650 кв.м., на которых располагались сад, колодец и баня, в земельном комитете районной администрации посоветовали оформить в аренду, она заказала межевание данных участков, постановлением главы администрации были утверждены представленные ею проекты границ земельных участков, согласованных со смежными правообладателями, участки были поставлены на кадастровый учёт. После этого ей предложили ждать публикацию в местной газете о предоставлении указанных участков в аренду желающим, однако указанной публикации она так и не дождалась.
В январе 2010 г. сын истицы ФИО16 на основании доверенности от ФИО4 продал жилой дом ... с придомовым участком в размере 1200 кв.м. Дракиной Л.Э., при этом поставив покупателя в известность, что прилегающий земельный участок с баней, садом и огородом вместе с домом не продаётся, а остаётся в пользовании жителей соседнего дома № Номер обезличен Дракина Л.Э. на словах согласилась с этими условиями, однако, не поставив их в известность, сначала оформила спорные земельные участки себе в аренду, а затем - в собственность, заключив с администрацией МО «Полесский муниципальный район» два договора купли-продажи. Вследствие данных сделок истица и её родственники были лишены добротной бани, колодца, фруктовых насаждений, грядок с ягодами и овощами, которыми открыто и добросовестно пользовались на протяжении длительного времени.
Принимая во внимание, что администрация муниципального образования необоснованно отказала ей в своё время в заключение договоров аренды на спорные участки, учитывая, что в газетном объявлении о продаже спорных земельных участков был указан неверный размер одного из участков - 15 000 кв.м вместо 1 500 кв.м, чем потенциальные покупатели были введены в заблуждение, Филиппова О.Е. просила суд признать сделки по продаже двух земельных участков Дракиной Л.Э. ничтожными, применить последствия ничтожных сделок - привести стороны в первоначальное положение, расторгнув указанные договоры.
В судебном заседании истица, а также её представитель адвокат Громова Н.Н. поддержали заявленные требования и дополнительно пояснили, что спорными участками издавна пользовался отец истицы - ФИО7, который выкопал там колодец, построил баню, посадил сад и огород, все родственники пользовались данным имуществом. После смерти родителей истица и другая наследница - её сестра ФИО8, право собственности на наследуемое имущество, в том числе на дом ..., ещё не оформили; в настоящее время в указанном доме проживает семья ФИО8. После того, как Дракина Л.Э. приобрела в собственность земельные участки, она стала препятствовать пользоваться баней, оказавшейся на её участке, выбросила оттуда всё имущество, запрещает проходить к бане через её участок. На предложение купить баню отвечает отказом. Администрация муниципального района, оформляя спорные участки в аренду, а затем продав их в собственность Дракиной, видела, что на одном из участков находится баня, однако не предприняла мер по установлению её хозяина, фактически безосновательно передала её Дракиной, лишив тем самым права собственности настоящих хозяев, которые незадолго до этого произвели её капитальный ремонт, обложили кирпичом. Истица также пояснила, что поставив спорные участки на межевой учёт, она в 2008 г. обращалась в администрацию с устным заявлением о предоставлении их ей в аренду, затем из-за семейных обстоятельств не довела процедуру оформления права на участки до конца, однако отказываться от них не собиралась, о чём и предупредила Дракину.
Ответчик Дракина Л.Э. с иском не согласилась и пояснила, что в ноябре 2009 г. купила у сына истицы, имеющего доверенность от хозяйки, дом № Номер обезличен по ...; так как сразу запрошенную сумму заплатить не могла, дом приобретался в два этапа, деньги отдавались постепенно. При покупке дома она спрашивала у истицы и её сына, кому принадлежат земельные участки, находящиеся в окрестностях дома, на что получила ответ, что участки относятся к дому, который ей продают и дали понять, что фактически в цену дома входит и стоимость этих участков, хотя прямо в договоре об этом не говорилось, так как права на участки были не оформлены. На одном из участков находилась баня, которой никто не пользовался; о том, что баня принадлежит истице или её родственникам, речи не шло. По мере получения денег за дом Филиппова О.Е. постепенно передавала ей и кадастровые документы на указанные участки, что подтверждает тот факт, что стоимость этих участков была фактически включена в цену дома. Имея интерес к ведению садоводства и огородничества, после получения от истицы всех документов на землю, Дракина Л.Э. обратилась в администрацию с заявлением о предоставлении ей указанных участков в аренду, ей было дано согласие, она оплатила объявление в районной газете о выделении в аренду двух земельных участков в 650 и 1500 кв.м.. После того, как в течение месяца иных претендентов на данные участки не объявилось, были оформлены два договора аренды с администрацией, она внесла первую арендную плату за землю, договоры были подготовлены для регистрации в учреждении юстиции. Однако, так как к данному времени она полностью расплатилась за дом и оформила на него и придомовую территорию право собственности, то посчитала, что лучше будет оформить соседние с домом участки для садоводства и огородничества не в аренду, а сразу в собственность, вновь обратилась с соответствующим заявлением в администрацию и ей было дано соответствующее разрешение. После опубликования соответствующей информации в газете о выделении земельных участков в собственность, первоначальное постановление о предоставлении участков в аренду было отменено, и следующим постановлением главы администрации земельные участки были представлены ей в собственность и заключены соответствующие договоры от 16.02.2010 г. Баня, оказавшаяся на одном из перешедших к ней в собственность участке, не была нигде зарегистрирована, поэтому препятствием для заключения сделки купли-продажи земли данное обстоятельство не посчитали. В настоящее время истица, её родственники, пытаются заставить купить у них эту баню, а когда она отказывается - угрожают ей.
Представитель ответчика Дракиной Л.Э. на основании устного заявления Яковлев И.В. просил отказать в удовлетворении заявленных истицей требований и пояснил, что из содержания заявленного иска, объяснений истицы, её представителя, следует, что основной интерес Филипповой О.Е. заключается в сохранении за нею помещения бани; однако данный вопрос не является предметом исследования данного гражданского спора, так как истицей заявлены требования о признании ничтожными сделок по купле-продаже земельных участков, заключённых между ответчиками по причине нарушения её прав. В ходе рассмотрения дела истица не представила никаких доказательств того, что данными сделками были нарушены её действительные, а не предполагаемые права. Какие-либо права на спорные участки ею либо кем-либо из её родственников оформлены не были, как и права на баню, которая является, по сути, самовольным строением. Ответчики со своей стороны соблюли все формальности, предусмотренные для оформления договоров, сначала - аренды, а затем купли-продажи спорных участков; поместили соответствующие публикации в районной газете и не их вина, что истица их не читала. Когда никаких иных претендентов на данные участки не объявилось, они были проданы в собственность Дракиной Л.Э. Ошибка в одном из объявлений в указании размера площади одного из участков не может являться основанием для признания последующих договоров ничтожными, поскольку истица всё равно данное объявление не читала, какие-либо иные лица, по поводу нарушения их прав и интересов, в суд не обращались.
Представитель ответчика - администрации МО «Полесский муниципальный район» Андрейцева А.В. просила иск оставить без удовлетворения и пояснила, что договоры купли-продажи спорных земельных участков между администрацией и Дракиной Л.Э. были заключены в рамках действующего законодательства, оснований для их отмены не имеется. Ошибка в размере площади одного из участков, допущенная в газетной публикации, не свидетельствует сама по себе о недействительности последующих сделок с землёй, так как на указанное объявление ни истица, ни какие-либо иные лица не откликнулись, после чего земля была продана Дракиной Л.Э. До этого в газете публиковалась информация об аренде земельных участков с указанием верных размеров их площади, истица Филиппова на данную информацию также не откликнулась. Около шести лет назад Филиппова О.Е. действительно провела работы по межеванию границ данных участков и постановке их на кадастровый учёт, однако, в дальнейшем, с заявлением о предоставлении данных участков ей в аренду либо в собственность в администрацию не обращалась, более того, передала все землеустроительные дела Дракиной Л.Э., на основании чего та и приобрела земельные участки в собственность. При заключении договоров купли-продажи указанных участков наличие бани на одном из них во внимание не принималось, так как она нигде официально не значилась в качестве принадлежащего кому-либо объекта.
Суд, заслушав мнения сторон, их представителей, допросив свидетелей, специалистов, исследовав материалы дела, приходит к следующему.
16.02.2005 г. Филиппова О.Е., проживающая в доме Номер обезличен ..., обратилась с заявлением в адрес главы администрации муниципального образования об утверждении проекта границ земельных участков площадью 1200 кв. м под придомовую территорию, 1500 кв. м под огород и 650 кв. м под сад (л.д. 59).
Постановлением главы администрации района от 25.02.2005 г. № 157 были утверждены проекты границ указанных земельных участков и даны рекомендации Филипповой О.Е. подготовить документы о межевании и определении границ земельных участков на местности, поставить их на кадастровый учёт (л.д. 60).
Как заявили в судебном заседании представитель ответчика Андрейцева А.В., специалист земельного отдела ФИО9 и не отрицала сама истица, в дальнейшем с письменным заявлением в администрацию по поводу оформления своих прав на два участка для садоводства и огородничества Филиппова О.Е. не обращалась, всю кадастровую документацию на указанные участки передала Дракиной Л.Э.
На основании доверенности, выданной ФИО4, истица в 2007 г. оформила право собственности ФИО4 на дом № Номер обезличен по ... (л.д. 116-117), а в 2008 г. - на земельный участок под придомовой территорией площадью 1200 кв.м. по этому же адресу (л.д. 130-131). 02.11.2009 г. сын истицы ФИО16, действующий на основании доверенности от ФИО4, продал дом № Номер обезличен по ... и земельный участок под придомовой территорией Дракиной Л.Э. (л.д. 35-37).
Имея на руках кадастровые документы на соседние участки, переданные ей истицей, и имея интерес в обработке указанных участков, Дракина Л.Э. в декабре 2009 г. обратилась по данному вопросу в администрацию МО «Полесский муниципальный район»; 12.12.2009 г. в районной газете была опубликована информация о выделении в аренду земельных участков площадью 650 кв.м. для ведения садоводства и 1500 кв.м. для ведения огородничества, расположенных в районе жилого дома № Номер обезличен по ... (л.д.52). 11.01.2010 г. собственник указанного дома Дракина Л.Э. обратилась в администрацию с заявлением о предоставлении ей указанных участков в аренду; так как иных заявлений от кого-либо не поступило, было принято решение о предоставление двух участков ей в аренду: площадью 1500 кв.м. для огородничества - сроком на 5 лет и площадью 650 кв.м. для садоводства - сроком на 49 лет, о чём было вынесено постановление главы администрации от 20.01.2010 г.(л.д. 68-69), с Дракиной Л.Э. получена арендная плата за участки в размере 847,70 руб., что подтверждается соответствующим чеком от 01.02.2010 г.(л.д. 191).
В процессе подготовки договоров к государственной регистрации Дракина Л.Э. приняла решение о приобретении участков в собственность за плату, о чём обратилась 11.02.2010 г. с письменным заявлением (л.д. 70); получив согласие администрации, опубликовала в районной газете соответствующую информацию (л.д. 71-72). 16.02.2010 г. главой администрации было вынесено постановление об отмене ранее вынесенного им постановления об аренде земельных участков и расторжении соответствующих договоров с Дракиной Л.Э. (л.д. 73).
Постановлением главы администрации от 16.02.2010 г. два участка площадью 1500 кв.м. и 650 кв.м. из земель населённых пунктов были предоставлены по рыночной стоимости в собственность Дракиной Л.Э. (л.д. 74-75), между сторонами были заключены соответствующие договоры купли-продажи земельных участков (л.д. 76-77,84-85), на которые ответчик получила свидетельства о государственной регистрации права собственности (л.д. 151-152).
Специалист отдела по земельным ресурсам МО «Полесский муниципальный район» ФИО9 пояснила суду, что ранее Филиппова обращалась в земельный отдел с заявлением об определении границ земельных участков в районе ..., в дальнейшем, действуя от имени ФИО4, приватизировала дом и придомовую территорию площадью 1200 кв.м. В октябре 2009 г. дом № Номер обезличен купила Дракина, которой Филиппова передала всю документацию на земельные участки; с указанной документацией Дракина обратилась с заявлением в администрацию, получила разрешение на аренду двух участков под садоводство и огородничество, иные претенденты на газетное объявление не откликнулись, в том числе и истица. Перед регистрацией договоров аренды Дракина Л.Э. решила приобрести их в собственность, и после очередной информации в газете прежнее постановление об аренде участков было отменено и два земельных участка под садоводство и огородничество были проданы Дракиной по рыночной стоимости. Иных претендентов на данные участки также не было, кроме того, Дракина всё равно имела преимущество перед другими покупателями, как арендатор участков. Когда участки готовили к продаже, то видели, что на одном из них находится баня, однако никаких документов на неё никто не представил, она нигде не значилась, то есть являлась по существу самовольно возведённым строением, поэтому её не посчитали препятствием для заключения договора купли-продажи земельного участка между администрацией и Дракиной.
Таким образом, по мнению суда, оформление спорных земельных участков в собственность Дракиной Л.Э. было осуществлено в рамках действующего законодательства, в частности - с соблюдений требований ст.22, 34 Земельного кодекса РФ. Ошибка в указании площади одного из участков (15 000 кв. м. вместо 1500 кв.м.), допущенная в газетном объявлении, не является существенной и не может служить основанием для признания последующих договоров ничтожными. Как было установлено судом и не отрицается истицей, информацию об аренде, а затем - о продаже земельных участков она в газете не читала, с соответствующим письменным заявлением о предоставлении в аренду либо в собственность ни она, ни иные граждане в администрацию не обращались; в первоначальном объявлении об аренде участков их площадь была указана правильно; при решении вопроса о продаже участков в собственность Дракиной Л.Э. принималось во внимание её преимущественное право покупки как арендатора, предусмотренное ст. 22 Земельного кодекса РФ.
Ссылка истицы, свидетелей с её стороны, о неправомерном захвате Дракиной Л.Э. чужой собственности, а именно - бани, находящейся на участке для огородничества площадью 1500 кв.м., также не является основанием к удовлетворению иска, так как данное строение было возведено самовольно на земельном участке, находящимся в собственности муниципального образования, сторона истца не представила суду никаких документов, подтверждающих чьи-либо права на указанное строение либо находящуюся под ним землю.
Кроме того, суд принимает во внимание то обстоятельство, что приблизительно с 1985 г. в доме № Номер обезличен по ... никто не проживал, он не отапливался и не ремонтировался, как следует из показаний свидетеля ФИО15 (л.д. 107); в декабре 2008 г. ранее зарегистрированная там Филиппова О.Е. снялась с регистрации; после смерти родителей наследники - в том числе истица Филиппова О.Е., права наследования до сих пор не оформили, право собственности на дом № Номер обезличен по ... не зарегистрировали; истица там также не проживает.
При данных обстоятельствах суд не может согласиться с утверждением истицы о том, что путём неправомерных действий ответчиков её права были нарушены, и она была лишена земельных участков, а также бани, колодца и фруктовых насаждений, которыми открыто и добросовестно пользовалась на протяжении длительного времени. Каких-либо иных требований, в том числе в отношении бани, в чём усматривается интерес Филипповой О.Е., в рамках данного иска не заявлялось.
В соответствии с положениями ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. Обязанность доказать несоответствие содержания заключённого договора требованиям закона или иного правового акта, наличие иных нарушений, допущенных при его заключении, исходя из общего правила распределения обязанностей по доказыванию, возлагается на истца.
В связи с изложенным суд делает вывод о том, что стороной истца не были доказаны обстоятельства, являющиеся предметом и основанием заявленного иска, вследствие чего данные исковые требования должны быть оставлены без удовлетворения.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд
решил:
Исковые требования Филипповой Ольги Евгеньевны оставить без удовлетворения.
Решение может быть обжаловано в кассационном порядке через Полесский районный суд в Калининградский областной суд в течение 10 дней со дня принятия решения судом в окончательной форме.
Мотивированное решение суда изготовлено 10 июля 2010 г.
Судья: Н.В. Переверзин
